老朽化した文化住宅を現況のまま売る

1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法の耐震基準が大きく改正されました。それより前の基準で建てられた建物を一般に「旧耐震」と呼びます。旧耐震かどうかは、建物が完成した日ではなく、建築確認を受けた日が1981年5月31日以前かで判断します。

文化住宅のほとんどはこれより前に建てられた旧耐震の建物です。確認済証が手元にない場合でも、役所で「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明」を取ると、建築確認の日付がわかることがあります。ただし古い建物は記録が残っていないこともあり、その場合は登記簿の新築年月日などから推定します。

木造の建物は、2000年にも接合部の金物などの基準が見直されています。旧耐震の木造の建物は、大きな地震で倒壊する危険が比較的高いとされ、耐震診断を受けると補強が必要と判定されることがほとんどです。

売るにしても持ち続けるにしても、建物の状態を知っておくことは大切です。専門家でなくても、次の点は目で確認できます。

「危険のサイン」がある場合、特に外階段と外壁は、入居者や通行人のけがにつながるため、売却の前でも応急の対応を検討してください。それ以外の傷みは、当社の買取では直さずにそのままで構いません。

古い文化住宅の修繕は、一か所直すと次々に傷みが見つかることが多く、費用の見通しが立てにくいのが特徴です。屋根の葺き替えや外階段の交換、給排水管の取替えは、それぞれ数十万〜数百万円かかることがあります。

売却を考えているなら、大きな修繕は先にしないでください。修繕費ほど価格が上がることはほとんどありません。ただし、入居者の安全に関わる緊急の修理（崩れかけた外階段の手すりなど）は、売却の前でも対応が必要です。

個人が建物を売るとき、売主は契約の内容に合わない不具合（雨漏り、シロアリ、構造の腐食など）について、買主から修理や代金の減額などを求められる責任を負います（契約不適合責任）。仲介で一般の方に売る場合、この責任の範囲や期間を契約で決めるのが一般的です。

当社のような宅地建物取引業者が買主になる場合は、この責任を売主が負わない（免責）という特約を結ぶことができます。雨漏りやシロアリがあっても、現況のまま引き渡していただけます。

ただし、知っている不具合を隠していた場合は、免責の特約があっても責任を免れません。わかっている傷みは「物件状況報告書」に書いて、正直にお知らせください。それが結局、売主様ご自身を守ることになります。

大阪府内の多くの市町村には、古い木造住宅の耐震診断、耐震改修、除却（解体）に対する補助制度があります。大阪市では、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」や「防災空地活用型除却費補助」などもあります。

ただし、対象になる建物（戸建てだけか、長屋・共同住宅も含むか）、補助の割合や上限額、受付期間は、制度ごと・年度ごとに違います。当サイトでは誤った情報を避けるため金額を記載していません。必ず各市町村の公式ページの原典、または担当窓口で確認してください。

ほとんどの補助は、工事の契約や着工の前に申請が必要です。先に解体してしまうと対象外になります。売却をお考えの場合は、補助を使うかどうかを含めて、解体の前にご相談ください。

古い文化住宅の火災保険は、更新のたびに保険料が上がったり、引き受けの条件が厳しくなったりすることがあります。火災保険は、火事や台風・雪などの災害による損害を補償するもので、年月がたって傷んだこと（経年劣化）による雨漏りや腐食は、原則として補償の対象になりません。

また、入居者の方の家財は入居者ご自身の保険で備えるのが基本ですが、建物の不具合が原因で入居者の家財に損害が出ると、オーナー様が責任を問われることがあります。そのための賠償責任の補償（施設賠償など）を付けているかも確認しておきましょう。

売却した場合、火災保険は引渡しの日に合わせて解約し、残りの期間に応じた返戻金を受け取ります。売却の時期が決まったら、保険会社や代理店に連絡してください。