門真市の文化住宅、空室だらけでも売却できます

門真市で売れた古い木造共同住宅の価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。門真市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると45件（2016年1月〜2026年3月）でした。

中央値（真ん中の価格）は1,200万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は725万円から2,350万円です。土地面積の中央値は165㎡（約50坪）、延床面積の中央値は200㎡でした。

延床面積が土地面積の1.2倍と大きく、土地を目いっぱい使った建物が多いことがわかります。今の戸数をそのまま新築で再現するのは難しいことが多く、買主はその点も価格に織り込みます。土地の坪単価の中央値27.0万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.7倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）45件府内67エリア中6位
• 価格の中央値1,200万円最安 20万円／最高 8,500万円
• 土地の坪単価（中央値）27.0万円/坪81,800円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）63,900円/㎡延床の中央値 200㎡

建築年代別の取引

建築年で分けると、1961〜1970年の建物が32件で最多です。築50年を超える建物でも、土地と合わせて取引されています。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2020年（11件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年6件（中央値1,190万円）
• 2017年5件（中央値1,000万円）
• 2018年2件
• 2019年6件（中央値1,050万円）
• 2020年11件（中央値1,400万円）
• 2021年6件（中央値1,800万円）
• 2022年3件（中央値3,400万円）
• 2023年4件（中央値950万円）
• 2024年1件
• 2025年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。石原町が8件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる44件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は11件（25%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが1,000万円、4m以上の道路沿いが1,200万円です。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

なお、2件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

門真市で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、門真市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は上島町・大橋町・深田町・松葉町・石原町・宮前町です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

門真市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、門真市には賃貸用の空き家が7,330戸あります。住宅総数の10.7%にあたり、府内67エリア中16位です。

門真市は賃貸用の空き家の割合が府内でも高い地域です。入居者を募集しても競合が多く、古い文化住宅は家賃を下げないと埋まりにくいのが実情です。買主も空室が続く前提で価格を考えるため、収益より土地の値段が基準になりやすくなります。

住まいに占める共同住宅は51.3%で（府内67エリア中33位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家7,330戸府内67エリア中22位
• 住宅総数に対する割合10.7%府内67エリア中16位
• 住まいに占める共同住宅の割合51.3%府内67エリア中33位
• 空き家率（すべての空き家）17.0%府内67エリア中12位

北河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 大東市10.9%
• ★門真市10.7%
• 守口市10.1%
• 四條畷市8.9%
• 寝屋川市7.0%
• 枚方市6.2%
• 交野市5.3%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

土地として買うか、収益として買うか（門真市）

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約55%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+3%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

門真市の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

門真市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは21.1%（府内37位）です。内訳は1970年以前が4,650戸、1971〜1980年が7,290戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

門真市の文化住宅の取引45件のうち、44件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

門真市の補助制度（確認が必要です）

門真市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。門真市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

門真市の用途地域・防火規制と建替えの負担

用途地域を面積の割合で見ると、門真市は住居系52.6%・商業系7.6%・工業系39.9%です。いちばん広いのは準工業地域（39.3%）でした。

門真市は面積の98.9%が防火地域または準防火地域です（防火2.0%、準防火96.9%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、門真市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が10.7%（府内5位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

門真市の駅の乗降客数と賃貸需要

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。門真市では門真市駅の乗降客数が1日46,224人で最大、1万人以上の駅が4駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など0府内67エリア中45位（大学＋病院）
• 病院9診療所 43
• スーパー24コンビニ 61

病院が9か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが24店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

門真市の浸水想定と液状化のしやすさ

門真市は面積の98.9%で洪水の浸水が想定されます。3m以上の深さになる範囲も3.0%あります。1階の部屋が浸水しやすい地域では、買主が水害への備えを価格に織り込むことがあります。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は96.3%です。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

門真市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北河内のエリアと比べると、門真市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北河内全体（197件）の価格の中央値は1,500万円、土地の坪単価は30.9万円/坪です。

守口市寝屋川市枚方市大東市四條畷市交野市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

門真市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 老朽化・雨漏り・旧耐震の文化住宅そのまま売れるか、補助制度の調べ方
• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
• 解体してから売るか、そのまま売るか解体費・固定資産税・補助金の順番

よくあるご質問