寝屋川市の文化住宅を入居者付きのまま売却・買取

寝屋川市で売れた古い木造共同住宅の価格

国土交通省の不動産情報ライブラリには、寝屋川市の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が58件登録されています。

価格の中央値は2,200万円で、取引の半数が1,280万円〜3,000万円の間に入っています。土地面積の中央値は188㎡（約57坪）、延床面積の中央値は210㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝1.1倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。土地の坪単価の中央値32.8万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.9倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）58件府内67エリア中3位
• 価格の中央値2,200万円最安 400万円／最高 1.8億円
• 土地の坪単価（中央値）32.8万円/坪99,300円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）88,900円/㎡延床の中央値 210㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が1件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

建築年で分けると、1961〜1970年の建物が47件で最多です。築50年を超える建物でも、土地と合わせて取引されています。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2020年（10件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年8件（中央値2,250万円）
• 2017年4件（中央値1,850万円）
• 2018年8件（中央値1,550万円）
• 2019年5件（中央値800万円）
• 2020年10件（中央値2,050万円）
• 2021年3件（中央値2,100万円）
• 2022年6件（中央値3,050万円）
• 2023年5件（中央値2,500万円）
• 2024年2件
• 2025年6件（中央値2,100万円）
• 2026年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、萱島東（7件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる58件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は14件（24%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが2,400万円、4m以上の道路沿いが2,150万円です。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、3件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

寝屋川市で実際に取引された古い木造の共同住宅

国土交通省が公表している取引価格の情報から、寝屋川市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は萱島東・点野・高宮栄町・春日町・石津南町です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

寝屋川市で賃貸の空室はどれくらいあるか

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、寝屋川市には賃貸用の空き家が8,120戸あります。住宅総数の7.0%にあたり、府内67エリア中47位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

住まいに占める共同住宅は44.9%で（府内67エリア中39位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家8,120戸府内67エリア中19位
• 住宅総数に対する割合7.0%府内67エリア中47位
• 住まいに占める共同住宅の割合44.9%府内67エリア中39位
• 空き家率（すべての空き家）13.3%府内67エリア中40位

北河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 大東市10.9%
• 門真市10.7%
• 守口市10.1%
• 四條畷市8.9%
• ★寝屋川市7.0%
• 枚方市6.2%
• 交野市5.3%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

寝屋川市に残る1980年以前の住宅

寝屋川市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは26.9%（府内7位）です。内訳は1970年以前が8,760戸、1971〜1980年が18,090戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

寝屋川市の文化住宅の取引58件のうち、58件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

寝屋川市の補助制度（確認が必要です）

寝屋川市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。寝屋川市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

寝屋川市で想定される買主と、価格の決まり方

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約92%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+5%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

寝屋川市で文化住宅を建て替えるときの規制

寝屋川市で最も広い用途地域は準工業地域（面積の20.9%）で、次いで第１種住居地域（16.0%）です。住居系が合計57.9%、商業系が6.2%、工業系が21.7%を占めます。

寝屋川市は面積の85.9%が防火地域または準防火地域です（防火1.3%、準防火84.6%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、寝屋川市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が1.8%（府内64位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

寝屋川市の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。寝屋川市では寝屋川市駅の乗降客数が1日46,297人で最大、1万人以上の駅が3駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など8府内67エリア中4位（大学＋病院）
• 病院27診療所 66
• スーパー47コンビニ 76

大学などが8か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が27か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが47店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

寝屋川市のハザード（浸水・液状化）

洪水で浸水が想定されるのは面積の56.1%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は54.2%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が0.7%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

寝屋川市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北河内のエリアと比べると、寝屋川市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北河内全体（197件）の価格の中央値は1,500万円、土地の坪単価は30.9万円/坪です。

守口市門真市枚方市大東市四條畷市交野市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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