大阪市西成区の相続した文化住宅をそのまま売る

大阪市西成区の築古の木造アパート・文化住宅の取引価格

大阪市西成区で2016年1月〜2026年3月に取引された、築1985年以前の木造共同住宅は54件。国の取引データから、文化住宅・木造アパートにあたるものを抜き出して集計しました。

中央値（真ん中の価格）は1,800万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は922万円から3,120万円です。土地面積の中央値は115㎡（約35坪）、延床面積の中央値は172㎡でした。

延床が土地の1.5倍あり、敷地いっぱいに2階建てを建てた典型的な文化住宅の形です。建て替えると、道路の後退や容積率のために今と同じ床面積を確保できない場合があります。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、大阪市西成区はその1.3倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）54件府内67エリア中4位
• 価格の中央値1,800万円最安 85万円／最高 1.8億円
• 土地の坪単価（中央値）48.3万円/坪146,100円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）107,200円/㎡延床の中央値 172㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が19件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

建築年で分けると、1961〜1970年の建物が35件で最多です。築50年を超える建物でも、土地と合わせて取引されています。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2024年（9件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年6件（中央値1,150万円）
• 2017年4件（中央値1,850万円）
• 2018年3件（中央値1,400万円）
• 2019年7件（中央値1,200万円）
• 2020年3件（中央値2,100万円）
• 2021年7件（中央値1,200万円）
• 2022年4件（中央値3,200万円）
• 2023年5件（中央値2,500万円）
• 2024年9件（中央値2,700万円）
• 2025年5件（中央値1,800万円）
• 2026年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、千本北（6件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる54件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は36件（67%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが1,800万円、4m以上の道路沿いが1,750万円です。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、5件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪市西成区の古い木造共同住宅、実際の取引価格

国土交通省が公表している取引価格の情報から、大阪市西成区で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は南津守・千本中・天下茶屋東・千本北です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

駅と大学・病院から見る大阪市西成区の借り手の多さ

大阪市西成区にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは天下茶屋駅で、140,359人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は5駅あります。

大きなターミナル駅を抱える地域です。駅から徒歩圏の文化住宅は、建物が古くても家賃の安さを理由に借り手がつくことがあり、入居者付きのまま収益物件として検討する買主も現れやすくなります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など0府内67エリア中33位（大学＋病院）
• 病院12診療所 33
• スーパー21コンビニ 55

病院が12か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが21店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪市西成区で賃貸の空室はどれくらいあるか

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪市西成区には賃貸用の空き家が16,670戸あります。住宅総数の18.9%にあたり、府内67エリア中1位です。

府内67エリアの中で1位という高さは、借り手より貸し部屋の方が余っている状態を示しています。この地域で空室の多い文化住宅を持ち続けると、家賃収入より修繕費や固定資産税の負担が重くなりがちです。

住まいに占める共同住宅は67.3%で（府内67エリア中17位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家16,670戸府内67エリア中3位
• 住宅総数に対する割合18.9%府内67エリア中1位
• 住まいに占める共同住宅の割合67.3%府内67エリア中17位
• 空き家率（すべての空き家）25.9%府内67エリア中1位

大阪市24区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• ★西成区18.9%
• 生野区16.2%
• 浪速区14.6%
• 港区13.7%
• 中央区13.2%
• 住吉区12.6%
• 平野区12.0%
• 都島区11.5%
• 旭区11.5%
• 東住吉区11.4%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

土地として買うか、収益として買うか（大阪市西成区）

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約71%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+25%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

大阪市西成区に残る1980年以前の住宅

住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪市西成区で1980年以前に建った住宅の割合は19.4%で、府内67エリア中45位です。内訳は1970年以前が5,470戸、1971〜1980年が7,180戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

大阪市西成区の文化住宅の取引54件のうち、54件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

大阪市の補助制度（確認が必要です）

大阪市には、古い木造住宅の耐震診断・改修・除却（解体）の補助や、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」「民間老朽住宅建替支援事業」などの制度があります。

対象になる地区や建物（長屋・共同住宅を含むか）、補助の割合・上限額は年度ごとに見直されます。金額は当サイトでは記載せず、大阪市の公式ページ（都市整備局）の原典で要確認としています。多くの制度は工事の契約や着工の前に申請が必要で、売却前に自分で解体すると対象外になることがあります。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

大阪市西成区の防火規制・道路と、建替え時の費用

用途地域を面積の割合で見ると、大阪市西成区は住居系34.2%・商業系19.8%・工業系46.0%です。いちばん広いのは準工業地域（30.9%）でした。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

大阪市西成区は面積の84.9%が防火地域または準防火地域です（防火4.6%、準防火80.3%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪市西成区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が5.9%（府内34位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪市西成区の浸水想定と液状化のしやすさ

大阪市西成区は面積の70.7%で洪水の浸水が想定されます。ただし3m以上の深い浸水が想定される範囲はごくわずかです。1階の部屋が浸水しやすい地域では、買主が水害への備えを価格に織り込むことがあります。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は98.2%です。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪市西成区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ大阪市24区のエリアと比べると、大阪市西成区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。大阪市24区全体（322件）の価格の中央値は2,350万円、土地の坪単価は50.8万円/坪です。

都島区福島区此花区西区港区大正区天王寺区浪速区西淀川区東淀川区東成区生野区旭区城東区阿倍野区住吉区東住吉区淀川区鶴見区住之江区平野区北区中央区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市西成区の文化住宅を売る前に読みたいガイド

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• 入居者付きのまま文化住宅を売るオーナーチェンジの流れ・敷金の精算・レントロール
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 建替え・再建築はできるか接道・共同住宅の条例・防火規制

よくあるご質問