東大阪市の文化住宅、空室だらけでも売却できます

東大阪市で売れた古い木造共同住宅の価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。東大阪市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると72件（2016年1月〜2026年3月）でした。

価格の中央値は2,300万円で、取引の半数が1,200万円〜3,680万円の間に入っています。土地面積の中央値は230㎡（約70坪）、延床面積の中央値は255㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝1.1倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、東大阪市はその0.8倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）72件府内67エリア中1位
• 価格の中央値2,300万円最安 100万円／最高 3.9億円
• 土地の坪単価（中央値）28.7万円/坪86,900円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）79,500円/㎡延床の中央値 255㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が9件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

東大阪市の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（43件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2016年（10件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年10件（中央値2,050万円）
• 2017年7件（中央値2,700万円）
• 2018年9件（中央値1,400万円）
• 2019年5件（中央値2,700万円）
• 2020年9件（中央値3,000万円）
• 2021年8件（中央値3,750万円）
• 2022年6件（中央値2,650万円）
• 2023年3件（中央値800万円）
• 2024年5件（中央値5,200万円）
• 2025年10件（中央値1,700万円）

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、若江本町（4件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる71件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は21件（30%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが1,600万円、4m以上の道路沿いが2,700万円です。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

なお、2件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

東大阪市で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、東大阪市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は玉串町西・下小阪・花園東町・吉松・若江本町・菱屋東です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

東大阪市で賃貸の空室はどれくらいあるか

東大阪市の賃貸用の空き家は29,950戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては10.6%で、割合の高さは府内17位です。

東大阪市の賃貸の空き具合は府内で中ほどです。駅からの距離や部屋の状態によって、埋まる部屋と埋まらない部屋の差が出やすい水準です。

住まいに占める共同住宅は49.3%で（府内67エリア中35位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家29,950戸府内67エリア中1位
• 住宅総数に対する割合10.6%府内67エリア中17位
• 住まいに占める共同住宅の割合49.3%府内67エリア中35位
• 空き家率（すべての空き家）16.3%府内67エリア中18位

中河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 柏原市13.1%
• ★東大阪市10.6%
• 八尾市8.7%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

東大阪市の古い住宅の割合（旧耐震）と補助制度

住宅・土地統計調査（2023年）によると、東大阪市で1980年以前に建った住宅の割合は18.5%で、府内67エリア中53位です。内訳は1970年以前が16,540戸、1971〜1980年が27,020戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

東大阪市の文化住宅の取引72件のうち、72件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

東大阪市の補助制度（確認が必要です）

東大阪市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。東大阪市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

東大阪市で想定される買主と、価格の決まり方

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約67%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+1%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

東大阪市の駅の利用者数と生活施設

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。東大阪市では布施駅の乗降客数が1日34,790人で最大、1万人以上の駅が19駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など11府内67エリア中2位（大学＋病院）
• 病院48診療所 181
• スーパー89コンビニ 226

大学などが11か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が48か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが89店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

建替えのしやすさ：東大阪市の用途地域と防火地域

東大阪市で最も広い用途地域は第１種住居地域（面積の25.9%）で、次いで用途地域の指定なし（18.3%）です。住居系が合計49.6%、商業系が9.3%、工業系が22.8%を占めます。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

東大阪市は面積の80.2%が防火地域または準防火地域です（防火6.1%、準防火74.1%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、東大阪市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が3.9%（府内50位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

東大阪市の水害・地盤のリスク

洪水で浸水が想定されるのは面積の32.4%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は66.6%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が7.4%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

東大阪市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ中河内のエリアと比べると、東大阪市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。中河内全体（99件）の価格の中央値は2,100万円、土地の坪単価は28.5万円/坪です。

八尾市柏原市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

東大阪市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 老朽化・雨漏り・旧耐震の文化住宅そのまま売れるか、補助制度の調べ方
• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
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よくあるご質問