入居者付きのまま文化住宅を売る方法

建物を貸している状態で所有者が変わっても、入居者の方は今までどおり住み続けられます。建物の賃貸借は、入居者が建物の引渡しを受けていれば、新しい所有者にも主張できる（対抗できる）と借地借家法31条で定められているからです。

そして2020年4月に施行された改正民法605条の2により、こうした賃貸借がある不動産が売られたときは、貸主の立場（賃貸人の地位）は原則として買主に移ることが明文化されました。入居者の方と新しく契約を結び直す必要はなく、家賃の額や契約期間などの条件もそのまま引き継がれます。

つまり、文化住宅を売るために、先に入居者の方に退去してもらう必要はありません。退去を求めるには借地借家法の「正当事由」が必要で、時間も費用もかかります（詳しくは立ち退きと立退料の基礎知識）。入居者付きのまま売れば、その手間とリスクは買主が引き受け、その分が価格に反映されます。

売却で一番誤解が多いのが敷金です。民法605条の2第4項により、貸主の立場が買主に移ると、入居者に敷金を返す義務も買主が引き継ぎます。将来その入居者が退去したとき、敷金を返すのは買主です。

そのため実務では、売主が預かっている敷金の合計額を、売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。たとえば売買代金が1,500万円で、預かっている敷金が合計40万円なら、売主が受け取るのは1,460万円（ほかの精算を除く）という形です。

関西の古い文化住宅では、「敷金」ではなく「保証金」として預かり、退去時に一定額を差し引く「敷引き」の特約が付いていることがよくあります。敷引き後の金額を返す約束なら、引き継ぐ金額も敷引き後の金額で考えるのが通常です。契約書の文言で扱いが変わるので、契約書がある部屋はコピーを用意してください。

入居者に家賃の滞納がある場合、退去時に敷金から滞納分が差し引かれます。判例では、貸主が変わる前の滞納分は、引継ぎの時点で敷金から当然に差し引かれ、残りが買主に引き継がれるとされています。

滞納の状況は正直にお知らせください。精算の方法を契約書に書き込みます。

買主が最初に見るのが、部屋ごとの賃貸の状況をまとめた一覧表（レントロール）です。管理会社に任せている場合は管理会社から取り寄せられます。自主管理で一覧がない場合も心配いりません。

契約書がない部屋、口約束で家賃を下げている部屋、入居者が亡くなって家族が荷物を残している部屋など、文化住宅では「書類どおりでない」ことがよくあります。わかっていることをそのまま伝えていただければ、買取の条件に織り込みます。

引渡しの日を境に、家賃を受け取る人が売主から買主に変わります。その月の家賃は日割りで精算するのが一般的です。固定資産税・都市計画税も、1年分を引渡し日で日割りし、買主の負担分を売買代金とあわせて受け取ります。

日割りの起算日は1月1日とする場合と4月1日とする場合があり、関西では4月1日とする慣行も見られます。どちらにするかは契約で決めます。

引渡しが終わったら、入居者の方に「所有者が変わったこと」「家賃の新しい振込先」をお知らせします。売主と買主の連名の書面にするのが丁寧で、入居者の方も安心します。管理会社に任せている場合は、管理委託契約の解約の予告期間（多くは1〜3か月）を確認しておきましょう。

火災保険は売主が自分で解約し、残りの期間に応じた返戻金を受け取ります。電気・水道の共用部分の名義変更も必要です。こうした細かな手続きの順番も、当社が一覧にしてお渡しします。

入居者付きで売ると決めたら、売買が終わるまでの間に、次のことは控えてください。後で精算が複雑になったり、価格に影響したりします。

• 新しい入居者との契約：普通の賃貸借を新しく結ぶと、その方の権利も買主が引き継ぐことになり、条件の調整が必要になります。
• 家賃の大幅な変更や、口約束の特約：書面のない約束は引継ぎの際にトラブルの原因になります。
• 大がかりな修繕・リフォーム：費用ほど価格は上がりません。緊急の安全対策だけにとどめます。
• 入居者への退去のお願い：入居者付きで売るなら不要です。かえって入居者の方を不安にさせてしまいます。

迷うことがあれば、手を打つ前にご相談ください。売買の契約の前であれば、条件の中で調整できることがほとんどです。

当社は入居者付きのまま文化住宅を買い取り、賃貸人の立場と敷金の返還義務をそのまま引き継ぎます。引き継いだ後、建物をどう活用するか（そのまま貸し続けるか、将来建て替えるか）は、買主である当社が自らの責任で判断します。

当社は宅地建物取引業者であり、弁護士ではありません。入居者の方との立ち退きの交渉を、売主様の代わりに行うことはしません（報酬を得て他人の法律事務を扱うことは弁護士法72条で禁止されています）。法的な判断が必要な場合は弁護士にご相談ください。

当社はUR賃貸住宅の取扱店です。入居者の方が住み替え先を探す場合に、UR賃貸住宅の探し方や相談先をご案内することはできます（入居者の方との交渉や、退去の代理を行うものではありません）。