文化住宅の立ち退きと立退料の基礎知識

文化住宅の多くは、期間を定めた普通の賃貸借契約か、期間の定めのない契約で貸されています。建物の賃貸借には借地借家法が適用され、貸主から契約を終わらせるには厳しい条件があります。

期間の定めがある契約では、期間が終わる1年前から6か月前までの間に「更新しない」と通知しないと、従前と同じ条件（ただし期間の定めのない契約）で更新されたものとみなされます（借地借家法26条）。期間の定めがない契約では、貸主が解約を申し入れてから6か月がたつと契約が終わります（同27条）。

しかし、どちらの場合も、貸主からの通知や解約の申入れには「正当事由」が必要です（同28条）。正当事由がなければ、通知をしても契約は終わりません。

借地借家法28条は、正当事由の有無を次の事情を総合して判断するとしています。

• 貸主と借主のそれぞれが、その建物を使う必要がある事情
• 賃貸借に関するこれまでの経過（家賃の支払い状況、契約の経緯など）
• 建物の利用状況
• 建物の現況（老朽化の程度、耐震性など）
• 貸主が立ち退きと引き換えに財産上の給付（立退料）を申し出たこと

中心になるのは、双方がその建物を使う必要性です。入居者の方が長年住み、ほかに住む場所の当てがない場合、その必要性は強く評価されます。

「建物が古い」ことだけで正当事由が認められるわけではありません。倒壊の危険が具体的に示されるほど傷んでいる場合は認められやすい傾向がありますが、修繕で対応できる程度なら、それだけでは足りないとされることが多いです。「売却したいから」という理由も、それだけでは原則として正当事由になりません。

立退料は、足りない正当事由を補う要素として考えられます。立退料を払えば必ず退去してもらえる、というものではありません。

「立退料は家賃の6か月分が相場」といった説明を見かけますが、これは正確ではありません。立退料は法律で計算方法が決まっているものではなく、個別の事情に応じて話し合い（まとまらなければ裁判）で決まります。

考え方としては、次のような費用を積み上げることが多いとされています。

文化住宅は家賃が月3〜5万円と安いことが多く、同じ条件の部屋がほかに見つかりにくいため、家賃の差額が大きくなりがちです。入居者が高齢の場合は、保証人がいない、新しい部屋の審査が通りにくいといった事情もあり、話し合いが長引く原因になります。

入居者の側から「公共事業のときしか立退料はもらえない」と業者に言われた、という相談も見られますが、これも誤りです。貸主の都合で退去をお願いする以上、立退料の申し出は正当事由を補う大切な要素になります。

立ち退きの話し合いは、オーナー様ご本人が行うか、弁護士に依頼するのが基本です。弁護士でない者が、報酬を得る目的で他人の法律事件について交渉や代理をすることは、弁護士法72条で禁じられています（いわゆる非弁行為）。

不動産会社や管理会社が「立ち退き交渉も代わりにやります」と申し出ることがありますが、報酬を得てオーナー様の代わりに入居者と退去の条件を交渉することは、この規定にふれるおそれがあります。トラブルになると、合意そのものの有効性が争われることもあります。

当社は宅地建物取引業者であり、弁護士ではありません。入居者の方との立ち退きの交渉を、売主様の代わりに行うことはしません（報酬を得て他人の法律事務を扱うことは弁護士法72条で禁止されています）。法的な判断が必要な場合は弁護士にご相談ください。

立ち退きは、費用だけでなく「いつ終わるかわからない」ことが大きな負担です。その間も固定資産税や修繕費はかかり続け、ご高齢のオーナー様にとっては心身の負担にもなります。

入居者付きのまま売る場合、立ち退きにかかる時間・費用・不確実さは買主が引き受けます。その分、価格は「全室空室で更地にできる状態」より低くなりますが、オーナー様は話し合いをしないまま、決まった日に代金を受け取れます。

どちらが手元に多く残るかは、入居者の人数、契約の内容、建物の状態によって違います。当社では両方の場合の考え方を並べてご説明します。

当社はUR賃貸住宅の取扱店です。入居者の方が住み替え先を探す場合に、UR賃貸住宅の探し方や相談先をご案内することはできます（入居者の方との交渉や、退去の代理を行うものではありません）。