文化住宅の売却費用と税金、手取りの考え方

仲介手数料は、売買価格が800万円以下の空き家などの場合、2024年7月からの特例で、上限を30万円（消費税別）まで受け取れるようになりました（事前の説明と合意が必要）。安い価格の文化住宅を仲介で売るときは、手数料の額を事前に確認しましょう。

入居者付きで売る場合は、費用とは別に、次の精算が売買代金の中で行われます。

• 敷金・保証金：返還義務が買主に移るため、売主が預かっている額を代金から差し引くのが一般的です。
• 家賃：引渡し日の月の家賃を日割りで精算します。
• 固定資産税・都市計画税：1年分を引渡し日で日割りし、買主の負担分を受け取ります。

詳しくは入居者付きのまま文化住宅を売る方法をご覧ください。

売却で利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、5年以下なら短期譲渡所得で39.63%（所得税30.63%・住民税9%）です。相続した場合は、亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。

昭和に建てた文化住宅は、建てたときの金額がわからないことがよくあります。その場合、売却価格の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。また、賃貸用の建物は、毎年の減価償却で取得費が減っていくため、建物部分の取得費はほとんど残っていないことも多いです。

売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。損失が出た場合の扱いや、特例の適用については、税務署または税理士にご確認ください。

仕組みを説明するための仮の例です（実際の相場や税額を示すものではありません）。

※固定資産税の精算金は、税務上は売却代金の一部として扱われます。抵当権の抹消費用などは譲渡費用に含まれません。

取得費が確認できる場合は、税金は少なくなります。契約書や領収書、建築当時の資料が残っていないか、早めに探しておくことをおすすめします。

不動産を売って譲渡所得が出ると、その年の所得が増えるため、翌年度の国民健康保険料や後期高齢者医療保険料、介護保険料が上がることがあります。譲渡所得は分離課税ですが、これらの保険料の計算には含まれるためです。ご高齢のオーナー様は、税金だけでなく、こうした負担の変化も考えておくと安心です。

また、売却の時期を12月にするか翌年の1月にするかで、所得が計上される年が変わります。引渡しの時期は買取であれば調整しやすいので、ご希望があればお伝えください。具体的な影響額は、お住まいの市町村の窓口や税理士にご確認ください。

手取りを減らさないための準備

• 建てた・買ったときの契約書や領収書を探す（取得費の証明）
• 相続税を払った場合は申告書の控えを用意する（取得費加算の特例）
• 測量や残置物の処分を自分で発注する前に、買取なら不要か確認する
• ローンが残っていれば、金融機関に残高と抹消の手続きを確認する

仲介で売ると、一般の買主に売るため価格は高くなりやすい一方、仲介手数料がかかり、売れるまでの固定資産税や修繕費も負担し続けます。建物の不具合の責任を負う期間を設けることもあります。

買取は価格が低めになることが多いものの、仲介手数料がかからず、売却の時期が早く決まり、不具合の責任を負わない条件にできます。価格だけでなく、費用と期間、売った後の安心まで含めて比べてください。当社では、ご希望があれば仲介で売る場合の見込みもあわせてお伝えします。

売買契約を結ぶと、まず手付金を受け取り、引渡しの日（決済日）に残りの代金を受け取るのが一般的な流れです。決済日には、残代金の受け取り、敷金・家賃・固定資産税の精算、抵当権の抹消と所有権の移転の登記を同じ日に行います。

入居者付きの文化住宅では、決済日に入居者の方への通知書の準備や、管理会社への連絡、鍵や契約書の引継ぎもあわせて行います。当社の買取では、契約から決済までの期間をご希望に合わせて調整できます。相続の手続きが終わるのを待つ場合や、年をまたいで売りたい場合もご相談ください。

なお、手付金を受け取った後に売主の都合で契約をやめる場合は、受け取った手付金の倍額を返す必要があります（手付解除）。契約の前に、ご家族や共有者の方の意思をしっかり確認しておきましょう。