堺市堺区の文化住宅は解体せずに売れます

堺市堺区の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

国土交通省の不動産情報ライブラリには、堺市堺区の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が64件登録されています。

真ん中の価格は775万円。安い方から4分の1の位置が305万円、高い方から4分の1の位置が1,980万円です。土地面積の中央値は92㎡（約28坪）、延床面積の中央値は128㎡でした。

延床面積が土地面積の1.4倍と大きく、土地を目いっぱい使った建物が多いことがわかります。今の戸数をそのまま新築で再現するのは難しいことが多く、買主はその点も価格に織り込みます。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、堺市堺区はその0.8倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）64件府内67エリア中2位
• 価格の中央値775万円最安 50万円／最高 12億円
• 土地の坪単価（中央値）28.0万円/坪84,700円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）65,600円/㎡延床の中央値 128㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が3件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

いちばん多いのは1971〜1980年に建てられたもので35件。文化住宅が大量に建てられた昭和30〜40年代の建物が、いま売りに出ていることがわかります。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2021年（15件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年6件（中央値600万円）
• 2017年5件（中央値400万円）
• 2018年6件（中央値525万円）
• 2019年7件（中央値300万円）
• 2020年3件（中央値600万円）
• 2021年15件（中央値730万円）
• 2022年2件
• 2023年8件（中央値805万円）
• 2024年6件（中央値1,800万円）
• 2025年3件（中央値1,200万円）
• 2026年3件（中央値1,400万円）

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。三宝町が12件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる55件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は18件（33%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが445万円、4m以上の道路沿いが1,200万円です。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

なお、7件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

堺市堺区で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、堺市堺区で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は新在家町西・西湊町・三宝町・戎島町・楠町・大浜北町です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

堺市堺区の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

堺市堺区にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは三国ヶ丘駅で、82,313人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は5駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など4府内67エリア中11位（大学＋病院）
• 病院19診療所 49
• スーパー20コンビニ 80

大学などが4か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が19か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが20店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

土地として買うか、収益として買うか（堺市堺区）

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約49%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+14%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

堺市堺区で賃貸の空室はどれくらいあるか

堺市堺区の賃貸用の空き家は7,650戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては8.4%で、割合の高さは府内31位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

住まいに占める共同住宅は59.4%で（府内67エリア中28位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家7,650戸府内67エリア中21位
• 住宅総数に対する割合8.4%府内67エリア中31位
• 住まいに占める共同住宅の割合59.4%府内67エリア中28位
• 空き家率（すべての空き家）16.7%府内67エリア中15位

堺市7区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 南区9.6%
• ★堺区8.4%
• 北区8.0%
• 西区5.7%
• 中区5.6%
• 東区5.4%
• 美原区1.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

堺市堺区の用途地域・防火規制と建替えの負担

堺市堺区で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の25.7%）で、次いで工業専用地域（23.4%）です。住居系が合計27.6%、商業系が12.7%、工業系が34.1%を占めます。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

防火地域・準防火地域は面積の42.0%（防火0.0%、準防火42.0%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、堺市堺区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が5.2%（府内37位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

堺市堺区の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

堺市堺区の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは18.2%（府内55位）です。内訳は1970年以前が5,300戸、1971〜1980年が8,460戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

堺市堺区の文化住宅の取引64件のうち、64件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

堺市の補助制度（確認が必要です）

堺市にも、古い木造住宅の耐震診断・耐震改修や、老朽化した建物の除却に関する補助があります。対象（共同住宅を含むか）や金額は年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載せず、堺市の住宅・建築の担当窓口で要確認としています。着工前の申請が必要なものが多い点に注意してください。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

堺市堺区の水害・地盤のリスク

洪水で浸水が想定されるのは面積の34.3%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は30.2%です。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

堺市堺区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ堺市7区のエリアと比べると、堺市堺区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。堺市7区全体（123件）の価格の中央値は1,200万円、土地の坪単価は34.0万円/坪です。

中区東区西区南区北区美原区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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よくあるご質問