空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方

文化住宅は昭和30〜40年代に、都市に働きに来た人たちの住まいとして大量に建てられました。部屋は2Kほど、風呂がない、または後から付けた小さな浴室、和式のトイレという間取りも多く、今の賃貸の基準からは選ばれにくくなっています。

加えて、総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪府内には賃貸用の空き家が数多くあり、地域によっては住宅総数の1割を超えます。新しいアパートやマンションが空いている中で、古い文化住宅の部屋を選んでもらうには家賃を大きく下げるしかなく、収入が修繕費に追いつかなくなります。各地域の数字はエリア別のページで確認できます。

売却を考え始めたら、新しい入居者の募集を続けるかどうかを決めておくことが大切です。普通の賃貸借で新しく入居者を入れると、その方にも借地借家法の保護が及び、将来の立ち退きがまた一つ増えることになります。

一方、募集をやめると家賃収入は減ります。どちらが得かは、売却の時期と方法によります。

数か月以内に売る予定なら募集を止め、しばらく持ち続けるなら、期間が来れば終わる「定期借家」で募集する、といった方法があります。定期借家は、契約前に更新がないことを書面で説明するなど、決まった手続きが必要です。

空室の多い文化住宅を持ち続けるかどうかは、1年間の収支を書き出すと判断しやすくなります。仮の例で考えてみます。

※仕組みを説明するための仮の数字です。

この例では黒字に見えますが、屋根や外階段の大きな修繕が一度入れば、数年分の収入が消えます。さらに、入居者の方が高齢になるほど、見守りや緊急時の対応といった、数字に表れない負担も増えていきます。収支が細ってきたときが、売却を考え始める一つの目安です。

空き部屋が増えると、郵便物がたまる、窓が割れる、雨漏りが進む、ゴミを捨てられる、といった問題が起こりやすくなります。入居している方の暮らしにも影響するため、定期的な見回りと、最低限の修繕は続けてください。

建物全体が誰も使わない状態が続くと、空家等対策特別措置法（空家法）の「空家等」にあたる可能性があります。2023年の改正で、管理が不十分な空き家（管理不全空家）として市町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなる仕組みができました。1戸でも入居者がいる間は通常この対象になりませんが、最後の入居者が退去した後は注意が必要です。

建物の傷みが進んでいる場合、壁の落下などで通行人にけがをさせると、所有者が責任を負うことがあります（民法717条）。空室が多く手が回らない状態が続いているなら、早めに売却を考える理由になります。

空室の部屋に残った家財（前の入居者の荷物や、ご家族の物）も、そのままで構いません。当社の買取では、処分は買主の側で行います。ただし、前の入居者の荷物は、所有権が入居者側に残っている場合があるため、勝手に処分せず、状況をお知らせください。

文化住宅の入居者は、長く住み続けている高齢の方が多いのが特徴です。家賃の支払いが滞りがちになる、身寄りがない、部屋で倒れていないか心配、といった不安を抱えるオーナー様も少なくありません。

単身の入居者が亡くなった場合、賃貸借の契約は相続人に引き継がれ、部屋に残された家財も相続人のものになります。相続人がわからない、連絡がとれないと、契約の解除や荷物の片付けに長い時間がかかります。国土交通省と法務省は、こうした事態に備えるための「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しており、新しく契約するときの参考になります。

入居者の方の今後の住まいの相談先としては、市区町村の福祉の窓口や、住宅確保に配慮が必要な方を支援する居住支援法人があります。当社はUR賃貸住宅の取扱店です。入居者の方が住み替え先を探す場合に、UR賃貸住宅の探し方や相談先をご案内することはできます（入居者の方との交渉や、退去の代理を行うものではありません）。