大阪市天王寺区の相続した文化住宅をそのまま売る

大阪市天王寺区の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪市天王寺区には賃貸用の空き家が5,820戸あります。住宅総数の10.9%にあたり、府内67エリア中12位です。

大阪市天王寺区は賃貸用の空き家の割合が府内でも高い地域です。入居者を募集しても競合が多く、古い文化住宅は家賃を下げないと埋まりにくいのが実情です。買主も空室が続く前提で価格を考えるため、収益より土地の値段が基準になりやすくなります。

住まいの87.3%が共同住宅で、府内でも共同住宅の多い地域です（府内67エリア中5位）。単身者や若い世帯の賃貸需要がある一方、新しいマンション・アパートとの競合も激しくなります。

• 賃貸用の空き家5,820戸府内67エリア中34位
• 住宅総数に対する割合10.9%府内67エリア中12位
• 住まいに占める共同住宅の割合87.3%府内67エリア中5位
• 空き家率（すべての空き家）14.7%府内67エリア中26位

大阪市24区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 西成区18.9%
• 生野区16.2%
• 浪速区14.6%
• 港区13.7%
• 中央区13.2%
• 住吉区12.6%
• 平野区12.0%
• 都島区11.5%
• 旭区11.5%
• ★天王寺区10.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市天王寺区で売れた古い木造共同住宅の価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。大阪市天王寺区について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると1件（2016年1月〜2026年3月）でした。

価格は3.6億円から3.6億円までで、中央値は3.6億円です。土地面積の中央値は430㎡（約130坪）、延床面積の中央値は690㎡でした。

延床が土地の1.6倍あり、敷地いっぱいに2階建てを建てた典型的な文化住宅の形です。建て替えると、道路の後退や容積率のために今と同じ床面積を確保できない場合があります。土地の坪単価の中央値276.8万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約7.6倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）1件府内67エリア中55位
• 価格の中央値3.6億円最安 3.6億円／最高 3.6億円
• 土地の坪単価（中央値）276.8万円/坪837,200円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）521,700円/㎡延床の中央値 690㎡

取引があった町名：国分町（各1件）。

なお、1件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪市天王寺区と近隣エリアで実際に取引された古い木造の共同住宅

大阪市天王寺区では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が1件だけでした。そこで、同じ大阪市24区のエリアで取引された近い条件の5件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は国分町・南津守・巽南・野里・梅香・千本中です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

大阪市天王寺区の駅の乗降客数と賃貸需要

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。大阪市天王寺区では天王寺駅の乗降客数が1日264,102人で最大、1万人以上の駅が7駅あります。

大きなターミナル駅を抱える地域です。駅から徒歩圏の文化住宅は、建物が古くても家賃の安さを理由に借り手がつくことがあり、入居者付きのまま収益物件として検討する買主も現れやすくなります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など9府内67エリア中19位（大学＋病院）
• 病院9診療所 36
• スーパー13コンビニ 52

大学などが9か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が9か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが13店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪市天王寺区に残る1980年以前の住宅

大阪市天王寺区の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは12.1%（府内65位）です。内訳は1970年以前が1,280戸、1971〜1980年が4,070戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

大阪市の補助制度（確認が必要です）

大阪市には、古い木造住宅の耐震診断・改修・除却（解体）の補助や、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」「民間老朽住宅建替支援事業」などの制度があります。

対象になる地区や建物（長屋・共同住宅を含むか）、補助の割合・上限額は年度ごとに見直されます。金額は当サイトでは記載せず、大阪市の公式ページ（都市整備局）の原典で要確認としています。多くの制度は工事の契約や着工の前に申請が必要で、売却前に自分で解体すると対象外になることがあります。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

大阪市天王寺区の文化住宅は誰が買うのか

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安を上回っています（約135%）。商業地に近い場所や、入居者付きで収益として評価された取引が含まれていると考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+37%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

大阪市天王寺区の防火規制・道路と、建替え時の費用

用途地域を面積の割合で見ると、大阪市天王寺区は住居系69.1%・商業系30.9%・工業系0.0%です。いちばん広いのは第２種住居地域（59.5%）でした。

商業系の地域は容積率が高く、建替えで店舗付きの共同住宅や小さなマンションを計画する買主もいます。ただし防火地域・準防火地域であることが多く、建築費は上がります。

大阪市天王寺区は面積の99.8%が防火地域または準防火地域です（防火21.3%、準防火78.5%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪市天王寺区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が6.9%（府内28位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪市天王寺区の浸水想定と液状化のしやすさ

洪水の浸水想定は面積の1.7%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は13.9%です。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪市天王寺区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ大阪市24区のエリアと比べると、大阪市天王寺区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。大阪市24区全体（322件）の価格の中央値は2,350万円、土地の坪単価は50.8万円/坪です。

都島区福島区此花区西区港区大正区浪速区西淀川区東淀川区東成区生野区旭区城東区阿倍野区住吉区東住吉区西成区淀川区鶴見区住之江区平野区北区中央区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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