大阪市浪速区の文化住宅、空室だらけでも売却できます

大阪市浪速区の賃貸住宅の空き家と共同住宅の割合

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪市浪速区には賃貸用の空き家が10,510戸あります。住宅総数の14.6%にあたり、府内67エリア中3位です。

府内67エリアの中で3位という高さは、借り手より貸し部屋の方が余っている状態を示しています。この地域で空室の多い文化住宅を持ち続けると、家賃収入より修繕費や固定資産税の負担が重くなりがちです。

住まいの96.1%が共同住宅で、府内でも共同住宅の多い地域です（府内67エリア中1位）。単身者や若い世帯の賃貸需要がある一方、新しいマンション・アパートとの競合も激しくなります。

• 賃貸用の空き家10,510戸府内67エリア中13位
• 住宅総数に対する割合14.6%府内67エリア中3位
• 住まいに占める共同住宅の割合96.1%府内67エリア中1位
• 空き家率（すべての空き家）17.9%府内67エリア中8位

大阪市24区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 西成区18.9%
• 生野区16.2%
• ★浪速区14.6%
• 港区13.7%
• 中央区13.2%
• 住吉区12.6%
• 平野区12.0%
• 都島区11.5%
• 旭区11.5%
• 東住吉区11.4%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市浪速区の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

国土交通省の不動産情報ライブラリには、大阪市浪速区の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が1件登録されています。

価格は1.4億円から1.4億円までで、中央値は1.4億円です。土地面積の中央値は210㎡（約64坪）、延床面積の中央値は340㎡でした。

延床面積が土地面積の1.6倍と大きく、土地を目いっぱい使った建物が多いことがわかります。今の戸数をそのまま新築で再現するのは難しいことが多く、買主はその点も価格に織り込みます。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、大阪市浪速区はその6.0倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）1件府内67エリア中56位
• 価格の中央値1.4億円最安 1.4億円／最高 1.4億円
• 土地の坪単価（中央値）220.4万円/坪666,700円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）411,800円/㎡延床の中央値 340㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が1件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

取引があった町名：日本橋東（各1件）。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪市浪速区と近隣エリアで実際に取引された古い木造の共同住宅

大阪市浪速区では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が1件だけでした。そこで、同じ大阪市24区のエリアで取引された近い条件の5件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は日本橋東・南津守・巽南・梅香・千本中・野里です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

大阪市浪速区の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

大阪市浪速区にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは難波駅で、217,969人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は7駅あります。

大きなターミナル駅を抱える地域です。駅から徒歩圏の文化住宅は、建物が古くても家賃の安さを理由に借り手がつくことがあり、入居者付きのまま収益物件として検討する買主も現れやすくなります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など2府内67エリア中41位（大学＋病院）
• 病院7診療所 7
• スーパー20コンビニ 71

大学などが2か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が7か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが20店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪市浪速区の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪市浪速区で1980年以前に建った住宅の割合は10.0%で、府内67エリア中67位です。内訳は1970年以前が1,420戸、1971〜1980年が4,460戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

大阪市の補助制度（確認が必要です）

大阪市には、古い木造住宅の耐震診断・改修・除却（解体）の補助や、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」「民間老朽住宅建替支援事業」などの制度があります。

対象になる地区や建物（長屋・共同住宅を含むか）、補助の割合・上限額は年度ごとに見直されます。金額は当サイトでは記載せず、大阪市の公式ページ（都市整備局）の原典で要確認としています。多くの制度は工事の契約や着工の前に申請が必要で、売却前に自分で解体すると対象外になることがあります。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

大阪市浪速区で想定される買主と、価格の決まり方

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安を上回っています（約123%）。商業地に近い場所や、入居者付きで収益として評価された取引が含まれていると考えられます。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

建替えのしやすさ：大阪市浪速区の用途地域と防火地域

大阪市浪速区で最も広い用途地域は商業地域（面積の68.3%）で、次いで第２種住居地域（14.9%）です。住居系が合計17.1%、商業系が68.3%、工業系が14.6%を占めます。

商業系の地域は容積率が高く、建替えで店舗付きの共同住宅や小さなマンションを計画する買主もいます。ただし防火地域・準防火地域であることが多く、建築費は上がります。

大阪市浪速区は面積の100.0%が防火地域または準防火地域です（防火30.3%、準防火69.7%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪市浪速区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が0.3%（府内67位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪市浪速区の浸水想定と液状化のしやすさ

洪水で浸水が想定されるのは面積の57.4%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は98.4%です。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪市浪速区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ大阪市24区のエリアと比べると、大阪市浪速区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。大阪市24区全体（322件）の価格の中央値は2,350万円、土地の坪単価は50.8万円/坪です。

都島区福島区此花区西区港区大正区天王寺区西淀川区東淀川区東成区生野区旭区城東区阿倍野区住吉区東住吉区西成区淀川区鶴見区住之江区平野区北区中央区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市浪速区の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 売却にかかる費用と税金仲介手数料・譲渡所得税・手取りの計算

よくあるご質問