大阪市鶴見区の文化住宅、空室だらけでも売却できます

大阪市鶴見区の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

国土交通省の不動産情報ライブラリには、大阪市鶴見区の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が20件登録されています。

価格の中央値は5,400万円で、取引の半数が2,620万円〜7,950万円の間に入っています。土地面積の中央値は260㎡（約79坪）、延床面積の中央値は255㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝1.0倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、大阪市鶴見区はその1.3倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）20件府内67エリア中14位
• 価格の中央値5,400万円最安 850万円／最高 9億円
• 土地の坪単価（中央値）48.6万円/坪147,100円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）166,200円/㎡延床の中央値 255㎡

建築年代別の取引

建築年で分けると、1961〜1970年の建物が16件で最多です。築50年を超える建物でも、土地と合わせて取引されています。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2021年（7件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年2件
• 2018年1件
• 2019年2件
• 2020年1件
• 2021年7件（中央値3,000万円）
• 2022年2件
• 2023年1件
• 2024年2件
• 2025年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、今津中（5件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる19件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は4件（21%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが2,350万円、4m以上の道路沿いが6,500万円です。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪市鶴見区で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、大阪市鶴見区で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は徳庵・横堤・今津北・浜・今津中です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

駅と大学・病院から見る大阪市鶴見区の借り手の多さ

大阪市鶴見区にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは放出駅で、66,712人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は4駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2018年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など0府内67エリア中46位（大学＋病院）
• 病院8診療所 23
• スーパー15コンビニ 42

病院が8か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが15店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪市鶴見区の文化住宅は誰が買うのか

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約72%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+29%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

大阪市鶴見区の賃貸住宅の空き家と共同住宅の割合

大阪市鶴見区の賃貸用の空き家は4,810戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては8.5%で、割合の高さは府内30位です。

大阪市鶴見区の賃貸の空き具合は府内で中ほどです。駅からの距離や部屋の状態によって、埋まる部屋と埋まらない部屋の差が出やすい水準です。

住まいに占める共同住宅は67.2%で（府内67エリア中18位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家4,810戸府内67エリア中39位
• 住宅総数に対する割合8.5%府内67エリア中30位
• 住まいに占める共同住宅の割合67.2%府内67エリア中18位
• 空き家率（すべての空き家）11.3%府内67エリア中56位

大阪市24区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 西成区18.9%
• 生野区16.2%
• 浪速区14.6%
• 港区13.7%
• 中央区13.2%
• 住吉区12.6%
• 平野区12.0%
• 都島区11.5%
• 旭区11.5%
• ★鶴見区8.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市鶴見区の防火規制・道路と、建替え時の費用

大阪市鶴見区で最も広い用途地域は第１種住居地域（面積の46.6%）で、次いで準工業地域（20.9%）です。住居系が合計67.3%、商業系が4.8%、工業系が27.9%を占めます。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

大阪市鶴見区は面積の92.8%が防火地域または準防火地域です（防火1.9%、準防火90.9%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪市鶴見区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が9.0%（府内8位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪市鶴見区に残る1980年以前の住宅

大阪市鶴見区の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは16.9%（府内58位）です。内訳は1970年以前が1,870戸、1971〜1980年が6,550戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

大阪市鶴見区の文化住宅の取引20件のうち、20件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

大阪市の補助制度（確認が必要です）

大阪市には、古い木造住宅の耐震診断・改修・除却（解体）の補助や、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」「民間老朽住宅建替支援事業」などの制度があります。

対象になる地区や建物（長屋・共同住宅を含むか）、補助の割合・上限額は年度ごとに見直されます。金額は当サイトでは記載せず、大阪市の公式ページ（都市整備局）の原典で要確認としています。多くの制度は工事の契約や着工の前に申請が必要で、売却前に自分で解体すると対象外になることがあります。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

大阪市鶴見区の水害・地盤のリスク

大阪市鶴見区は面積の89.1%で洪水の浸水が想定されます。ただし3m以上の深い浸水が想定される範囲はごくわずかです。1階の部屋が浸水しやすい地域では、買主が水害への備えを価格に織り込むことがあります。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は98.4%です。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪市鶴見区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ大阪市24区のエリアと比べると、大阪市鶴見区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。大阪市24区全体（322件）の価格の中央値は2,350万円、土地の坪単価は50.8万円/坪です。

都島区福島区此花区西区港区大正区天王寺区浪速区西淀川区東淀川区東成区生野区旭区城東区阿倍野区住吉区東住吉区西成区淀川区住之江区平野区北区中央区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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