大阪市東成区の文化住宅は解体せずに売れます

大阪市東成区の築古の木造アパート・文化住宅の取引価格

大阪市東成区で2016年1月〜2026年3月に取引された、築1985年以前の木造共同住宅は6件。国の取引データから、文化住宅・木造アパートにあたるものを抜き出して集計しました。

真ん中の価格は3,500万円。安い方から4分の1の位置が1,680万円、高い方から4分の1の位置が5,550万円です。土地面積の中央値は260㎡（約79坪）、延床面積の中央値は200㎡でした。

延床は土地の0.8倍にとどまり、建物に対して土地に余裕のある取引が多い地域です。建物より土地の広さが評価の中心になりやすい傾向があります。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、大阪市東成区はその1.5倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）6件府内67エリア中42位
• 価格の中央値3,500万円最安 1,300万円／最高 6,900万円
• 土地の坪単価（中央値）55.2万円/坪167,000円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）171,400円/㎡延床の中央値 200㎡

建築年代別の取引

大阪市東成区の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（3件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2017年（2件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年2件
• 2018年0件
• 2019年0件
• 2020年1件
• 2021年0件
• 2022年0件
• 2023年0件
• 2024年1件
• 2025年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、大今里（2件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる6件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は1件（17%）でした。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、1件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪市東成区で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、大阪市東成区で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は大今里・中本・深江南・中道・大今里西です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

大阪市東成区の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

大阪市東成区の賃貸用の空き家は6,170戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては10.8%で、割合の高さは府内15位です。

大阪市東成区は賃貸用の空き家の割合が府内でも高い地域です。入居者を募集しても競合が多く、古い文化住宅は家賃を下げないと埋まりにくいのが実情です。買主も空室が続く前提で価格を考えるため、収益より土地の値段が基準になりやすくなります。

住まいに占める共同住宅は65.0%で（府内67エリア中21位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家6,170戸府内67エリア中32位
• 住宅総数に対する割合10.8%府内67エリア中15位
• 住まいに占める共同住宅の割合65.0%府内67エリア中21位
• 空き家率（すべての空き家）14.8%府内67エリア中24位

大阪市24区の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 西成区18.9%
• 生野区16.2%
• 浪速区14.6%
• 港区13.7%
• 中央区13.2%
• 住吉区12.6%
• 平野区12.0%
• 都島区11.5%
• 旭区11.5%
• ★東成区10.8%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪市東成区で想定される買主と、価格の決まり方

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約46%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+29%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

大阪市東成区の古い住宅の割合（旧耐震）と補助制度

大阪市東成区の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは15.4%（府内60位）です。内訳は1970年以前が2,960戸、1971〜1980年が4,480戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

大阪市東成区の文化住宅の取引6件のうち、4件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

大阪市の補助制度（確認が必要です）

大阪市には、古い木造住宅の耐震診断・改修・除却（解体）の補助や、密集市街地を対象にした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」「民間老朽住宅建替支援事業」などの制度があります。

対象になる地区や建物（長屋・共同住宅を含むか）、補助の割合・上限額は年度ごとに見直されます。金額は当サイトでは記載せず、大阪市の公式ページ（都市整備局）の原典で要確認としています。多くの制度は工事の契約や着工の前に申請が必要で、売却前に自分で解体すると対象外になることがあります。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

大阪市東成区の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

大阪市東成区にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは今里駅で、22,067人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は4駅あります。

中規模の駅が中心の地域です。賃貸需要は駅の近くに限られやすく、駅から離れた文化住宅は空室が埋まりにくい傾向があります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など1府内67エリア中29位（大学＋病院）
• 病院12診療所 64
• スーパー14コンビニ 37

大学などが1か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が12か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが14店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪市東成区で文化住宅を建て替えるときの規制

用途地域を面積の割合で見ると、大阪市東成区は住居系29.3%・商業系21.7%・工業系49.0%です。いちばん広いのは準工業地域（37.8%）でした。

大阪市東成区は面積の88.8%が防火地域または準防火地域です（防火13.9%、準防火74.9%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪市東成区の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が2.7%（府内57位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪市東成区の水害・地盤のリスク

大阪市東成区は面積の98.9%で洪水の浸水が想定されます。ただし3m以上の深い浸水が想定される範囲はごくわずかです。1階の部屋が浸水しやすい地域では、買主が水害への備えを価格に織り込むことがあります。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は100.0%です。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪市東成区の近隣エリアの文化住宅データ

同じ大阪市24区のエリアと比べると、大阪市東成区の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。大阪市24区全体（322件）の価格の中央値は2,350万円、土地の坪単価は50.8万円/坪です。

都島区福島区此花区西区港区大正区天王寺区浪速区西淀川区東淀川区生野区旭区城東区阿倍野区住吉区東住吉区西成区淀川区鶴見区住之江区平野区北区中央区

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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