摂津市の文化住宅、空室だらけでも売却できます

データで見る摂津市の文化住宅の売却相場

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。摂津市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると6件（2016年1月〜2026年3月）でした。

中央値（真ん中の価格）は1,700万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は782万円から4,650万円です。土地面積の中央値は160㎡（約48坪）、延床面積の中央値は265㎡でした。

延床面積が土地面積の1.7倍と大きく、土地を目いっぱい使った建物が多いことがわかります。今の戸数をそのまま新築で再現するのは難しいことが多く、買主はその点も価格に織り込みます。土地の坪単価の中央値30.7万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.8倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）6件府内67エリア中44位
• 価格の中央値1,700万円最安 130万円／最高 6,000万円
• 土地の坪単価（中央値）30.7万円/坪92,800円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）80,000円/㎡延床の中央値 265㎡

建築年代別の取引

いちばん多いのは1961〜1970年に建てられたもので5件。文化住宅が大量に建てられた昭和30〜40年代の建物が、いま売りに出ていることがわかります。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2019年（2件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年0件
• 2018年1件
• 2019年2件
• 2020年0件
• 2021年0件
• 2022年0件
• 2023年1件
• 2024年0件
• 2025年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。千里丘東が2件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる6件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は3件（50%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが1,000万円、4m以上の道路沿いが4,200万円です。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

なお、1件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

摂津市で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、摂津市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は千里丘東・鳥飼和道・正雀・香露園・東正雀です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

摂津市の文化住宅は誰が買うのか

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約66%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+4%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

摂津市に残る1980年以前の住宅

住宅・土地統計調査（2023年）によると、摂津市で1980年以前に建った住宅の割合は20.9%で、府内67エリア中39位です。内訳は1970年以前が2,240戸、1971〜1980年が6,250戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

摂津市の文化住宅の取引6件のうち、6件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

摂津市の補助制度（確認が必要です）

摂津市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。摂津市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

摂津市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

摂津市の賃貸用の空き家は3,140戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては6.8%で、割合の高さは府内50位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

住まいに占める共同住宅は53.9%で（府内67エリア中30位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家3,140戸府内67エリア中52位
• 住宅総数に対する割合6.8%府内67エリア中50位
• 住まいに占める共同住宅の割合53.9%府内67エリア中30位
• 空き家率（すべての空き家）11.4%府内67エリア中55位

北大阪（北摂）の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 池田市8.7%
• 豊中市8.1%
• 箕面市7.5%
• ★摂津市6.8%
• 茨木市6.0%
• 吹田市5.7%
• 高槻市5.1%
• 島本町1.0%
• 豊能町0.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

摂津市の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。摂津市では千里丘駅の乗降客数が1日38,768人で最大、1万人以上の駅が2駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など3府内67エリア中37位（大学＋病院）
• 病院8診療所 19
• スーパー15コンビニ 41

大学などが3か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が8か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが15店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

建替えのしやすさ：摂津市の用途地域と防火地域

用途地域を面積の割合で見ると、摂津市は住居系36.6%・商業系3.6%・工業系43.0%です。いちばん広いのは準工業地域（31.8%）でした。

摂津市は面積の83.3%が防火地域または準防火地域です（防火1.3%、準防火82.0%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、摂津市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が5.6%（府内35位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

摂津市の水害・地盤のリスク

摂津市は面積の77.0%で洪水の浸水が想定されます。3m以上の深さになる範囲も57.4%あります。1階の部屋が浸水しやすい地域では、買主が水害への備えを価格に織り込むことがあります。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は87.5%です。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

摂津市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北大阪（北摂）のエリアと比べると、摂津市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北大阪（北摂）全体（126件）の価格の中央値は3,200万円、土地の坪単価は49.3万円/坪です。

豊中市池田市吹田市高槻市茨木市箕面市島本町豊能町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

摂津市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い

よくあるご質問