茨木市の文化住宅、空室だらけでも売却できます

茨木市の築古の木造アパート・文化住宅の取引価格

茨木市で2016年1月〜2026年3月に取引された、築1985年以前の木造共同住宅は17件。国の取引データから、文化住宅・木造アパートにあたるものを抜き出して集計しました。

真ん中の価格は4,200万円。安い方から4分の1の位置が3,000万円、高い方から4分の1の位置が7,400万円です。土地面積の中央値は250㎡（約76坪）、延床面積の中央値は210㎡でした。

延床は土地の0.8倍にとどまり、建物に対して土地に余裕のある取引が多い地域です。建物より土地の広さが評価の中心になりやすい傾向があります。土地の坪単価の中央値60.4万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約1.7倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）17件府内67エリア中19位
• 価格の中央値4,200万円最安 700万円／最高 1.8億円
• 土地の坪単価（中央値）60.4万円/坪182,600円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）171,100円/㎡延床の中央値 210㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が3件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

いちばん多いのは1971〜1980年に建てられたもので10件。文化住宅が大量に建てられた昭和30〜40年代の建物が、いま売りに出ていることがわかります。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2022年（3件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年2件
• 2018年2件
• 2019年2件
• 2020年2件
• 2021年2件
• 2022年3件（中央値6,400万円）
• 2023年3件（中央値4,200万円）

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

町名ごとに見ると、春日（2件）が最多でした。同じ区・市の中でも、町によって土地の値段は大きく違います。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる17件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は1件（6%）でした。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、1件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

茨木市で実際に取引された古い木造の共同住宅

国土交通省が公表している取引価格の情報から、茨木市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は真砂・中総持寺町・上泉町・春日・天王・下中条町です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

茨木市の駅の乗降客数と賃貸需要

茨木市にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは茨木駅で、86,856人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は6駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など9府内67エリア中7位（大学＋病院）
• 病院19診療所 86
• スーパー56コンビニ 112

大学などが9か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が19か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが56店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

茨木市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、茨木市には賃貸用の空き家が8,350戸あります。住宅総数の6.0%にあたり、府内67エリア中54位です。

賃貸の空きが少ない地域なので、家賃が安い文化住宅にも一定の需要があります。満室に近い状態なら、入居者付きのまま収益として評価される余地があります。

住まいに占める共同住宅は63.6%で（府内67エリア中23位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家8,350戸府内67エリア中16位
• 住宅総数に対する割合6.0%府内67エリア中54位
• 住まいに占める共同住宅の割合63.6%府内67エリア中23位
• 空き家率（すべての空き家）9.1%府内67エリア中64位

北大阪（北摂）の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 池田市8.7%
• 豊中市8.1%
• 箕面市7.5%
• 摂津市6.8%
• ★茨木市6.0%
• 吹田市5.7%
• 高槻市5.1%
• 島本町1.0%
• 豊能町0.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

茨木市の文化住宅は誰が買うのか

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約93%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+11%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

茨木市の古い住宅の割合（旧耐震）と補助制度

茨木市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは22.9%（府内29位）です。内訳は1970年以前が7,960戸、1971〜1980年が21,030戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

茨木市の文化住宅の取引17件のうち、17件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

茨木市の補助制度（確認が必要です）

茨木市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。茨木市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

茨木市の用途地域・防火規制と建替えの負担

茨木市で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の55.3%）で、次いで準工業地域（11.5%）です。住居系が合計28.0%、商業系が2.6%、工業系が14.1%を占めます。

用途地域の指定がない区域が面積の55.3%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

防火地域・準防火地域は面積の39.9%（防火0.9%、準防火39.0%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、茨木市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が4.1%（府内47位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

茨木市の浸水想定と液状化のしやすさ

洪水で浸水が想定されるのは面積の22.7%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は22.6%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が3.3%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

茨木市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北大阪（北摂）のエリアと比べると、茨木市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北大阪（北摂）全体（126件）の価格の中央値は3,200万円、土地の坪単価は49.3万円/坪です。

豊中市池田市吹田市高槻市箕面市摂津市島本町豊能町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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よくあるご質問