吹田市の相続した文化住宅をそのまま売る

吹田市で売れた古い木造共同住宅の価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。吹田市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると16件（2016年1月〜2026年3月）でした。

真ん中の価格は3,050万円。安い方から4分の1の位置が1,600万円、高い方から4分の1の位置が4,480万円です。土地面積の中央値は170㎡（約51坪）、延床面積の中央値は180㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝1.1倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、吹田市はその1.4倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）16件府内67エリア中22位
• 価格の中央値3,050万円最安 600万円／最高 1.5億円
• 土地の坪単価（中央値）51.6万円/坪156,200円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）150,300円/㎡延床の中央値 180㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が2件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

吹田市の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（8件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2017年（4件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年4件（中央値3,600万円）
• 2018年2件
• 2019年1件
• 2020年1件
• 2021年4件（中央値3,050万円）
• 2022年1件
• 2023年1件
• 2024年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。泉町が4件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる15件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は4件（27%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが1,750万円、4m以上の道路沿いが3,900万円です。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、3件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

吹田市の古い木造共同住宅、実際の取引価格

国土交通省が公表している取引価格の情報から、吹田市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は千里山東・泉町・垂水町・江坂町です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

駅と大学・病院から見る吹田市の借り手の多さ

エリア内の14駅を乗降客数の順に並べると、トップは江坂駅（1日あたり98,851人）。1万人を超える駅は12駅です。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など11府内67エリア中8位（大学＋病院）
• 病院14診療所 202
• スーパー56コンビニ 124

大学などが11か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が14か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが56店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

土地として買うか、収益として買うか（吹田市）

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約78%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+15%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

統計で見る吹田市の賃貸の空き家

吹田市の賃貸用の空き家は12,050戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては5.7%で、割合の高さは府内57位です。

賃貸の空きが少ない地域なので、家賃が安い文化住宅にも一定の需要があります。満室に近い状態なら、入居者付きのまま収益として評価される余地があります。

住まいの75.3%が共同住宅で、府内でも共同住宅の多い地域です（府内67エリア中11位）。単身者や若い世帯の賃貸需要がある一方、新しいマンション・アパートとの競合も激しくなります。

• 賃貸用の空き家12,050戸府内67エリア中11位
• 住宅総数に対する割合5.7%府内67エリア中57位
• 住まいに占める共同住宅の割合75.3%府内67エリア中11位
• 空き家率（すべての空き家）12.0%府内67エリア中48位

北大阪（北摂）の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 池田市8.7%
• 豊中市8.1%
• 箕面市7.5%
• 摂津市6.8%
• 茨木市6.0%
• ★吹田市5.7%
• 高槻市5.1%
• 島本町1.0%
• 豊能町0.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

吹田市の用途地域・防火規制と建替えの負担

吹田市で最も広い用途地域は第１種中高層住居専用地域（面積の32.2%）で、次いで第２種中高層住居専用地域（15.1%）です。住居系が合計80.5%、商業系が8.1%、工業系が6.7%を占めます。

住居系が中心の地域では、共同住宅への建替えは用途の面では可能です。実際に建てられる規模は、容積率・建ぺい率に加えて、道路の幅や高さの制限で決まります。

防火地域・準防火地域は面積の32.9%（防火3.4%、準防火29.5%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、吹田市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が4.2%（府内46位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

吹田市の古い住宅の割合（旧耐震）と補助制度

吹田市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは18.7%（府内51位）です。内訳は1970年以前が10,010戸、1971〜1980年が24,650戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

吹田市の文化住宅の取引16件のうち、16件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

吹田市の補助制度（確認が必要です）

吹田市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。吹田市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

吹田市の水害・地盤のリスク

洪水で浸水が想定されるのは面積の22.6%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は26.7%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が1.3%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

吹田市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北大阪（北摂）のエリアと比べると、吹田市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北大阪（北摂）全体（126件）の価格の中央値は3,200万円、土地の坪単価は49.3万円/坪です。

豊中市池田市高槻市茨木市箕面市摂津市島本町豊能町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

吹田市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 入居者付きのまま文化住宅を売るオーナーチェンジの流れ・敷金の精算・レントロール
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 建替え・再建築はできるか接道・共同住宅の条例・防火規制

よくあるご質問