池田市の文化住宅を入居者付きのまま売却・買取

池田市の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

国土交通省の不動産情報ライブラリには、池田市の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が7件登録されています。

真ん中の価格は4,700万円。安い方から4分の1の位置が1,800万円、高い方から4分の1の位置が1.5億円です。土地面積の中央値は250㎡（約76坪）、延床面積の中央値は270㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝1.1倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。土地の坪単価の中央値63.2万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約1.7倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）7件府内67エリア中41位
• 価格の中央値4,700万円最安 1,400万円／最高 1.7億円
• 土地の坪単価（中央値）63.2万円/坪191,300円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）169,200円/㎡延床の中央値 270㎡

建築年代別の取引

池田市の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（6件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2019年（2件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2017年1件
• 2018年0件
• 2019年2件
• 2020年1件
• 2021年1件
• 2022年0件
• 2023年0件
• 2024年1件
• 2025年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

取引があった町名：呉服町、栄本町、建石町、緑丘、井口堂、五月丘、神田（各1件）。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる7件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は2件（29%）でした。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

池田市の古い木造共同住宅、実際の取引価格

国土交通省が公表している取引価格の情報から、池田市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は井口堂・五月丘・緑丘・栄本町・建石町・呉服町です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

池田市で想定される買主と、価格の決まり方

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約94%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+6%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

池田市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

池田市の賃貸用の空き家は4,900戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては8.7%で、割合の高さは府内27位です。

池田市の賃貸の空き具合は府内で中ほどです。駅からの距離や部屋の状態によって、埋まる部屋と埋まらない部屋の差が出やすい水準です。

住まいに占める共同住宅は56.3%で（府内67エリア中29位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家4,900戸府内67エリア中38位
• 住宅総数に対する割合8.7%府内67エリア中27位
• 住まいに占める共同住宅の割合56.3%府内67エリア中29位
• 空き家率（すべての空き家）12.9%府内67エリア中44位

北大阪（北摂）の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• ★池田市8.7%
• 豊中市8.1%
• 箕面市7.5%
• 摂津市6.8%
• 茨木市6.0%
• 吹田市5.7%
• 高槻市5.1%
• 島本町1.0%
• 豊能町0.5%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

池田市の古い住宅の割合（旧耐震）と補助制度

住宅・土地統計調査（2023年）によると、池田市で1980年以前に建った住宅の割合は17.5%で、府内67エリア中57位です。内訳は1970年以前が3,750戸、1971〜1980年が4,790戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

池田市の文化住宅の取引7件のうち、7件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

池田市の補助制度（確認が必要です）

池田市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。池田市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

池田市の駅の利用者数と生活施設

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。池田市では池田駅の乗降客数が1日37,312人で最大、1万人以上の駅が3駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など2府内67エリア中49位（大学＋病院）
• 病院5診療所 20
• スーパー10コンビニ 32

大学などが2か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が5か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが10店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

池田市の用途地域・防火規制と建替えの負担

用途地域を面積の割合で見ると、池田市は住居系39.3%・商業系2.2%・工業系5.6%です。いちばん広いのは用途地域の指定なし（52.9%）でした。

用途地域の指定がない区域が面積の52.9%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

防火地域・準防火地域は面積の2.2%にとどまります。防火の規制による建築費の上乗せは比較的小さい地域です（物件ごとの確認は必要です）。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、池田市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が12.3%（府内2位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

池田市のハザード（浸水・液状化）

洪水の浸水想定は面積の19.5%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は10.5%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が9.9%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

池田市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ北大阪（北摂）のエリアと比べると、池田市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。北大阪（北摂）全体（126件）の価格の中央値は3,200万円、土地の坪単価は49.3万円/坪です。

豊中市吹田市高槻市茨木市箕面市摂津市島本町豊能町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

池田市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い

よくあるご質問