大阪狭山市の文化住宅を入居者付きのまま売却・買取

統計で見る大阪狭山市の賃貸の空き家

大阪狭山市の賃貸用の空き家は1,460戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては5.2%で、割合の高さは府内61位です。

賃貸の空きが少ない地域なので、家賃が安い文化住宅にも一定の需要があります。満室に近い状態なら、入居者付きのまま収益として評価される余地があります。

住まいに占める共同住宅は41.6%で（府内67エリア中44位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家1,460戸府内67エリア中61位
• 住宅総数に対する割合5.2%府内67エリア中61位
• 住まいに占める共同住宅の割合41.6%府内67エリア中44位
• 空き家率（すべての空き家）12.0%府内67エリア中50位

南河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 富田林市7.9%
• 藤井寺市7.6%
• 松原市7.4%
• 羽曳野市6.9%
• 河内長野市5.8%
• ★大阪狭山市5.2%
• 河南町3.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪狭山市の築古の木造アパート・文化住宅の取引価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。大阪狭山市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると1件（2016年1月〜2026年3月）でした。

価格は4,100万円から4,100万円までで、中央値は4,100万円です。土地面積の中央値は500㎡（約151坪）、延床面積の中央値は320㎡でした。

土地に対する延床の比率は0.6倍と小さめです。庭や通路、駐車スペースを持つ建物も含まれ、土地としての使い道が価格に反映されやすくなります。土地の坪単価の中央値27.1万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.7倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）1件府内67エリア中59位
• 価格の中央値4,100万円最安 4,100万円／最高 4,100万円
• 土地の坪単価（中央値）27.1万円/坪82,000円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）128,100円/㎡延床の中央値 320㎡

取引があった町名：池尻中（各1件）。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

大阪狭山市と近隣エリアで実際に取引された古い木造の共同住宅

大阪狭山市では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が1件だけでした。そこで、同じ南河内のエリアで取引された近い条件の5件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は池尻中・高見の里・島泉・東新町・小山です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

大阪狭山市の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

エリア内の3駅を乗降客数の順に並べると、トップは金剛駅（1日あたり27,488人）。1万人を超える駅は1駅です。

中規模の駅が中心の地域です。賃貸需要は駅の近くに限られやすく、駅から離れた文化住宅は空室が埋まりにくい傾向があります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など2府内67エリア中47位（大学＋病院）
• 病院6診療所 15
• スーパー10コンビニ 13

大学などが2か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が6か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが10店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

大阪狭山市の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

住宅・土地統計調査（2023年）によると、大阪狭山市で1980年以前に建った住宅の割合は25.9%で、府内67エリア中12位です。内訳は1970年以前が1,490戸、1971〜1980年が4,830戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

大阪狭山市の補助制度（確認が必要です）

大阪狭山市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。大阪狭山市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

建替えのしやすさ：大阪狭山市の用途地域と防火地域

大阪狭山市で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の36.2%）で、次いで第１種低層住居専用地域（17.5%）です。住居系が合計61.8%、商業系が1.1%、工業系が1.0%を占めます。

用途地域の指定がない区域が面積の36.2%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

防火地域・準防火地域は面積の45.2%（防火0.0%、準防火45.2%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪狭山市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.5%（府内22位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

大阪狭山市で想定される買主と、価格の決まり方

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約80%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+5%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

大阪狭山市のハザード（浸水・液状化）

洪水の浸水想定は面積の3.3%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は5.6%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が0.9%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

大阪狭山市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ南河内のエリアと比べると、大阪狭山市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。南河内全体（42件）の価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価は18.0万円/坪です。

松原市羽曳野市藤井寺市富田林市河内長野市河南町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

大阪狭山市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 売却にかかる費用と税金仲介手数料・譲渡所得税・手取りの計算

よくあるご質問