松原市の相続した文化住宅をそのまま売る

松原市で売れた古い木造共同住宅の価格

文化住宅の相場は、戸建てやマンションの相場とは別に見る必要があります。松原市について、建築1985年以前の木造の共同住宅だけを国の取引データから集めると12件（2016年1月〜2026年3月）でした。

価格の中央値は1,650万円で、取引の半数が688万円〜3,450万円の間に入っています。土地面積の中央値は310㎡（約94坪）、延床面積の中央値は250㎡でした。

延床は土地の0.8倍にとどまり、建物に対して土地に余裕のある取引が多い地域です。建物より土地の広さが評価の中心になりやすい傾向があります。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、松原市はその0.6倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）12件府内67エリア中30位
• 価格の中央値1,650万円最安 60万円／最高 8,400万円
• 土地の坪単価（中央値）22.1万円/坪66,700円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）55,500円/㎡延床の中央値 250㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が1件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

松原市の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（8件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2023年（3件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2018年2件
• 2019年1件
• 2020年2件
• 2021年0件
• 2022年2件
• 2023年3件（中央値1,300万円）
• 2024年0件
• 2025年1件
• 2026年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。高見の里が4件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる12件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は3件（25%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが380万円、4m以上の道路沿いが2,000万円です。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

なお、1件は1階に店舗や事務所が入った建物でした。店舗付きの文化住宅も、同じように買取の対象です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

松原市で売買された文化住宅・木造アパートの例

国土交通省が公表している取引価格の情報から、松原市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は高見の里・東新町・南新町・西大塚です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

松原市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

松原市の賃貸用の空き家は4,460戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては7.4%で、割合の高さは府内42位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

共同住宅は住まいの31.0%にとどまり（府内67エリア中57位）、戸建てが中心の地域です。賃貸の需要は駅の近くや幹線道路沿いに集まりやすくなります。

• 賃貸用の空き家4,460戸府内67エリア中42位
• 住宅総数に対する割合7.4%府内67エリア中42位
• 住まいに占める共同住宅の割合31.0%府内67エリア中57位
• 空き家率（すべての空き家）13.4%府内67エリア中39位

南河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 富田林市7.9%
• 藤井寺市7.6%
• ★松原市7.4%
• 羽曳野市6.9%
• 河内長野市5.8%
• 大阪狭山市5.2%
• 河南町3.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

松原市の文化住宅の価格の考え方

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約51%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに-5%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

松原市の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

松原市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは25.5%（府内15位）です。内訳は1970年以前が5,100戸、1971〜1980年が8,170戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

松原市の文化住宅の取引12件のうち、11件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

松原市の補助制度（確認が必要です）

松原市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。松原市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

松原市で文化住宅を建て替えるときの規制

松原市で最も広い用途地域は第１種住居地域（面積の23.1%）で、次いで第２種中高層住居専用地域（19.7%）です。住居系が合計59.9%、商業系が4.3%、工業系が17.1%を占めます。

松原市は面積の81.5%が防火地域または準防火地域です（防火0.6%、準防火80.9%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、松原市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が2.9%（府内55位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

松原市の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

松原市にある駅のうち、1日の乗降客数が最も多いのは河内松原駅で、26,250人です。1日1万人以上が乗り降りする駅は2駅あります。

中規模の駅が中心の地域です。賃貸需要は駅の近くに限られやすく、駅から離れた文化住宅は空室が埋まりにくい傾向があります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など7府内67エリア中25位（大学＋病院）
• 病院8診療所 45
• スーパー25コンビニ 47

大学などが7か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が8か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが25店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

松原市のハザード（浸水・液状化）

洪水で浸水が想定されるのは面積の38.5%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は4.6%です。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

松原市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ南河内のエリアと比べると、松原市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。南河内全体（42件）の価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価は18.0万円/坪です。

羽曳野市藤井寺市富田林市河内長野市大阪狭山市河南町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

松原市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 老朽化・雨漏り・旧耐震の文化住宅そのまま売れるか、補助制度の調べ方
• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
• 解体してから売るか、そのまま売るか解体費・固定資産税・補助金の順番

よくあるご質問