河南町の文化住宅、空室だらけでも売却できます

河南町で賃貸の空室はどれくらいあるか

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、河南町には賃貸用の空き家が290戸あります。住宅総数の3.9%にあたり、府内67エリア中63位です。

河南町は賃貸住宅そのものが少ない地域です（共同住宅は住まいの14.6%）。賃貸用の空き家の割合が低いのはそのためで、借り手の多さを示すものではありません。入居者付きで売る場合は、駅からの距離や今の入居状況を物件ごとに確認します。

• 賃貸用の空き家290戸府内67エリア中64位
• 住宅総数に対する割合3.9%府内67エリア中63位
• 住まいに占める共同住宅の割合14.6%府内67エリア中66位
• 空き家率（すべての空き家）15.1%府内67エリア中22位

南河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 富田林市7.9%
• 藤井寺市7.6%
• 松原市7.4%
• 羽曳野市6.9%
• 河内長野市5.8%
• 大阪狭山市5.2%
• ★河南町3.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

河南町の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

国土交通省の不動産情報ライブラリで河南町の取引（2016年1月〜2026年3月）を調べたところ、建築1985年以前の木造の共同住宅にあたる取引は見当たりませんでした。もともと戸建てや分譲地が中心の地域では、文化住宅そのものが少ないためです。

そのため、相場は同じ南河内の近隣エリアの取引から考えるのが現実的です。南河内の42件を合わせると、価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価の中央値は18.0万円/坪でした。地域ごとに土地の値段が違うため、あくまで参考値として見てください。

取引の事例がない地域ほど、査定する会社によって価格の差が大きくなりがちです。当社では、建物の状態・入居状況・接している道路を現地で確認し、近隣の土地の取引とあわせて価格の根拠をご説明します。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

河南町周辺で売買された文化住宅・木造アパートの例

河南町では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が見当たりませんでした。そこで、同じ南河内のエリアで取引された近い条件の6件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は高見の里・島泉・小山・東新町・喜志町です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

河南町の駅の乗降客数と賃貸需要

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など1府内67エリア中64位（大学＋病院）
• 病院0診療所 0
• スーパー3コンビニ 2

大学などが1か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

河南町に残る1980年以前の住宅

住宅・土地統計調査（2023年）によると、河南町で1980年以前に建った住宅の割合は21.7%で、府内67エリア中35位です。内訳は1970年以前が510戸、1971〜1980年が870戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

河南町の補助制度（確認が必要です）

河南町でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。河南町の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

土地として買うか、収益として買うか（河南町）

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

河南町で文化住宅を建て替えるときの規制

河南町で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の90.2%）で、次いで第１種住居地域（4.0%）です。住居系が合計9.8%、商業系が0.0%、工業系が0.0%を占めます。

用途地域の指定がない区域が面積の90.2%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

防火地域・準防火地域は面積の0.0%にとどまります。防火の規制による建築費の上乗せは比較的小さい地域です（物件ごとの確認は必要です）。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、河南町の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.5%（府内23位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

河南町のハザード（浸水・液状化）

洪水の浸水想定は面積の6.0%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は1.1%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が7.4%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

河南町の近隣エリアの文化住宅データ

同じ南河内のエリアと比べると、河南町の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。南河内全体（42件）の価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価は18.0万円/坪です。

松原市羽曳野市藤井寺市富田林市河内長野市大阪狭山市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

河南町の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 売却にかかる費用と税金仲介手数料・譲渡所得税・手取りの計算

よくあるご質問