藤井寺市の文化住宅は解体せずに売れます

データで見る藤井寺市の文化住宅の売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリには、藤井寺市の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が5件登録されています。

中央値（真ん中の価格）は1,400万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は680万円から2,350万円です。土地面積の中央値は310㎡（約94坪）、延床面積の中央値は280㎡でした。

土地と延床がほぼ同じ規模（延床÷土地＝0.9倍）で、1階・2階に数戸ずつ並ぶ規模の建物が中心です。府内の同じ条件の取引全体では土地の坪単価の中央値が36.5万円/坪なので、藤井寺市はその0.3倍の水準です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）5件府内67エリア中45位
• 価格の中央値1,400万円最安 580万円／最高 3,000万円
• 土地の坪単価（中央値）10.3万円/坪31,200円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）60,700円/㎡延床の中央値 280㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が1件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

いちばん多いのは1961〜1970年に建てられたもので4件。文化住宅が大量に建てられた昭和30〜40年代の建物が、いま売りに出ていることがわかります。

取引があった町名：北岡、小山、惣社、北條町、東藤井寺町（各1件）。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる5件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は2件（40%）でした。狭い道路に面した文化住宅は、建替えで敷地の一部を道路として提供することがあり、その分が価格に反映されます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

藤井寺市と近隣エリアで実際に取引された古い木造の共同住宅

藤井寺市では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が5件だけでした。そこで、同じ南河内のエリアで取引された近い条件の1件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は小山・惣社・東藤井寺町・北條町・北岡・島泉です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

藤井寺市で想定される買主と、価格の決まり方

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約43%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに-4%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

藤井寺市の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

藤井寺市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは21.0%（府内38位）です。内訳は1970年以前が1,790戸、1971〜1980年が4,040戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

藤井寺市の文化住宅の取引5件のうち、5件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

藤井寺市の補助制度（確認が必要です）

藤井寺市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。藤井寺市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

藤井寺市で賃貸の空室はどれくらいあるか

藤井寺市の賃貸用の空き家は2,490戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては7.6%で、割合の高さは府内40位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

共同住宅は住まいの35.8%にとどまり（府内67エリア中52位）、戸建てが中心の地域です。賃貸の需要は駅の近くや幹線道路沿いに集まりやすくなります。

• 賃貸用の空き家2,490戸府内67エリア中54位
• 住宅総数に対する割合7.6%府内67エリア中40位
• 住まいに占める共同住宅の割合35.8%府内67エリア中52位
• 空き家率（すべての空き家）14.4%府内67エリア中29位

南河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 富田林市7.9%
• ★藤井寺市7.6%
• 松原市7.4%
• 羽曳野市6.9%
• 河内長野市5.8%
• 大阪狭山市5.2%
• 河南町3.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

藤井寺市の駅の利用者数と生活施設

エリア内の3駅を乗降客数の順に並べると、トップは藤井寺駅（1日あたり32,714人）。1万人を超える駅は1駅です。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など1府内67エリア中60位（大学＋病院）
• 病院2診療所 29
• スーパー11コンビニ 18

大学などが1か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。スーパーが11店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

藤井寺市で文化住宅を建て替えるときの規制

用途地域を面積の割合で見ると、藤井寺市は住居系71.4%・商業系3.0%・工業系12.4%です。いちばん広いのは第１種住居地域（23.3%）でした。

住居系が中心の地域では、共同住宅への建替えは用途の面では可能です。実際に建てられる規模は、容積率・建ぺい率に加えて、道路の幅や高さの制限で決まります。

藤井寺市は面積の80.6%が防火地域または準防火地域です（防火0.0%、準防火80.6%）。ほぼ全域で、建替えるときに燃えにくい構造が求められ、木造で建て直す場合も外壁や軒裏、窓などに防火の仕様が必要になります。

準防火地域でも、建物の規模や階数によっては準耐火建築物が求められます。同じ戸数の共同住宅を建て直すと、建築費が想定より高くなることがあり、これが古い文化住宅の買取価格にも影響します。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、藤井寺市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.0%（府内27位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

藤井寺市の浸水想定と液状化のしやすさ

洪水で浸水が想定されるのは面積の55.1%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は38.3%です。

売却のときは、宅地建物取引業者が水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することになっています（2020年8月から）。ハザードがある地域でも売却はできますので、隠さずに一緒に確認していきましょう。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

藤井寺市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ南河内のエリアと比べると、藤井寺市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。南河内全体（42件）の価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価は18.0万円/坪です。

松原市羽曳野市富田林市河内長野市大阪狭山市河南町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

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よくあるご質問