河内長野市の文化住宅、空室だらけでも売却できます

河内長野市の賃貸住宅の空き家と共同住宅の割合

河内長野市の賃貸用の空き家は2,810戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては5.8%で、割合の高さは府内55位です。

河内長野市は賃貸住宅そのものが少ない地域です（共同住宅は住まいの24.9%）。賃貸用の空き家の割合が低いのはそのためで、借り手の多さを示すものではありません。入居者付きで売る場合は、駅からの距離や今の入居状況を物件ごとに確認します。

• 賃貸用の空き家2,810戸府内67エリア中53位
• 住宅総数に対する割合5.8%府内67エリア中55位
• 住まいに占める共同住宅の割合24.9%府内67エリア中60位
• 空き家率（すべての空き家）12.1%府内67エリア中47位

南河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 富田林市7.9%
• 藤井寺市7.6%
• 松原市7.4%
• 羽曳野市6.9%
• ★河内長野市5.8%
• 大阪狭山市5.2%
• 河南町3.9%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

データで見る河内長野市の文化住宅の売却相場

河内長野市で2016年1月〜2026年3月に取引された、築1985年以前の木造共同住宅は2件。国の取引データから、文化住宅・木造アパートにあたるものを抜き出して集計しました。

価格は390万円から850万円までで、中央値は620万円です。土地面積の中央値は272㎡（約82坪）、延床面積の中央値は208㎡でした。

延床は土地の0.8倍にとどまり、建物に対して土地に余裕のある取引が多い地域です。建物より土地の広さが評価の中心になりやすい傾向があります。土地の坪単価の中央値7.5万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.2倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）2件府内67エリア中53位
• 価格の中央値620万円最安 390万円／最高 850万円
• 土地の坪単価（中央値）7.5万円/坪22,600円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）33,600円/㎡延床の中央値 208㎡

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。木戸町が2件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

河内長野市と近隣エリアで実際に取引された古い木造の共同住宅

河内長野市では、国が公表している建築1985年以前の木造の共同住宅の取引が2件だけでした。そこで、同じ南河内のエリアで取引された近い条件の4件をあわせて並べました（「近隣」と書いたものです）。

取引が少ない地域でも、近い条件の取引から価格の目安はつかめます。土地の値段は場所によって違うため、参考値として見てください。

事例の所在は木戸町・島泉・高見の里・東新町・小山です。

← 指で横にずらすと続きの事例が見られます →

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

河内長野市の旧耐震の住宅と、耐震・解体の補助

河内長野市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは26.3%（府内10位）です。内訳は1970年以前が3,500戸、1971〜1980年が7,580戸です。

旧耐震かどうかは、完成日ではなく建築確認を受けた日（1981年5月31日以前か）で決まります。確認済証が見つからなくても、役所の台帳で調べられることがあります。

河内長野市の補助制度（確認が必要です）

河内長野市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。河内長野市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

駅と大学・病院から見る河内長野市の借り手の多さ

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。河内長野市では河内長野駅の乗降客数が1日33,744人で最大、1万人以上の駅が3駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など3府内67エリア中35位（大学＋病院）
• 病院8診療所 38
• スーパー16コンビニ 29

大学などが3か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が8か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが16店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

河内長野市の文化住宅の価格の考え方

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約34%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに-2%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

河内長野市で文化住宅を建て替えるときの規制

河内長野市で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の85.0%）で、次いで第１種低層住居専用地域（5.7%）です。住居系が合計13.7%、商業系が0.4%、工業系が0.8%を占めます。

用途地域の指定がない区域が面積の85.0%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

防火地域・準防火地域は面積の0.4%にとどまります。防火の規制による建築費の上乗せは比較的小さい地域です（物件ごとの確認は必要です）。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、河内長野市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が7.6%（府内21位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

河内長野市のハザード（浸水・液状化）

洪水の浸水想定は面積の2.1%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は0.3%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が9.3%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

河内長野市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ南河内のエリアと比べると、河内長野市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。南河内全体（42件）の価格の中央値は1,400万円、土地の坪単価は18.0万円/坪です。

松原市羽曳野市藤井寺市富田林市大阪狭山市河南町

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

河内長野市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 相続した文化住宅の売却共有・相続登記の義務化・家賃と税金
• 文化住宅の査定の仕組み収益の見方と土地の見方、木造アパートとの違い
• 売却にかかる費用と税金仲介手数料・譲渡所得税・手取りの計算

よくあるご質問