八尾市の相続した文化住宅をそのまま売る

八尾市の文化住宅（木造の共同住宅）の取引事例

八尾市で2016年1月〜2026年3月に取引された、築1985年以前の木造共同住宅は14件。国の取引データから、文化住宅・木造アパートにあたるものを抜き出して集計しました。

中央値（真ん中の価格）は2,100万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は925万円から3,300万円です。土地面積の中央値は235㎡（約71坪）、延床面積の中央値は205㎡でした。

延床は土地の0.9倍にとどまり、建物に対して土地に余裕のある取引が多い地域です。建物より土地の広さが評価の中心になりやすい傾向があります。土地の坪単価の中央値36.1万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約1.0倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）14件府内67エリア中24位
• 価格の中央値2,100万円最安 480万円／最高 1.5億円
• 土地の坪単価（中央値）36.1万円/坪109,100円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）104,200円/㎡延床の中央値 205㎡

このほかに、建築年の記載がない木造の共同住宅の取引が3件ありました。築1985年以前かどうか確認できないため、上の件数・価格には含めていません。

建築年代別の取引

八尾市の取引を建てられた年代別に並べました。件数が最も多いのは1961〜1970年（7件）です。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2018年（3件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年2件
• 2017年2件
• 2018年3件（中央値1,200万円）
• 2019年0件
• 2020年1件
• 2021年2件
• 2022年0件
• 2023年3件（中央値950万円）
• 2024年1件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。南本町が4件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる13件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は3件（23%）でした。価格の中央値は、4m未満の道路沿いが2,600万円、4m以上の道路沿いが2,100万円です。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

八尾市の古い木造共同住宅、実際の取引価格

国土交通省が公表している取引価格の情報から、八尾市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は東太子・南本町・萱振町・山城町です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

八尾市の賃貸市場：空き家数と共同住宅の多さ

八尾市の賃貸用の空き家は11,500戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては8.7%で、割合の高さは府内28位です。

府内では平均的な水準ですが、築50年を超える文化住宅は、新しいアパートやマンションと比べると選ばれにくくなります。空室の数と家賃の水準を一緒に見て判断します。

住まいに占める共同住宅は36.8%で（府内67エリア中50位）、戸建てと共同住宅が混ざった地域です。

• 賃貸用の空き家11,500戸府内67エリア中12位
• 住宅総数に対する割合8.7%府内67エリア中28位
• 住まいに占める共同住宅の割合36.8%府内67エリア中50位
• 空き家率（すべての空き家）13.9%府内67エリア中32位

中河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• 柏原市13.1%
• 東大阪市10.6%
• ★八尾市8.7%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

土地として買うか、収益として買うか（八尾市）

買主は、入居者の家賃を受け取り続ける「収益物件」として買うか、いずれ建て替える「土地」として買うかで、出せる価格が変わります。築50年前後の文化住宅では、土地の値段から解体費などを引いた金額が基準になりやすいのが実情です。

取引価格の中央値は、公示地価から出した土地の目安の約73%で、ほぼ土地の値段で取引されています。建物の価値はほとんど見られていないことがわかります。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに+0%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

八尾市に残る1980年以前の住宅

住宅・土地統計調査（2023年）によると、八尾市で1980年以前に建った住宅の割合は25.2%で、府内67エリア中16位です。内訳は1970年以前が10,620戸、1971〜1980年が18,030戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

八尾市の文化住宅の取引14件のうち、14件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

八尾市の補助制度（確認が必要です）

八尾市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。八尾市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

八尾市で文化住宅を建て替えるときの規制

用途地域を面積の割合で見ると、八尾市は住居系42.2%・商業系3.3%・工業系24.0%です。いちばん広いのは用途地域の指定なし（30.4%）でした。

用途地域の指定がない区域が面積の30.4%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

防火地域・準防火地域は面積の69.6%（防火1.6%、準防火68.0%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、八尾市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が8.5%（府内12位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

文化住宅は路地の奥に建っていることも多く、再建築ができるかどうかで価格は大きく変わります。共同住宅は特殊建築物にあたり、大阪府の条例で接道の要件が上乗せされる場合もあるため、役所での確認が欠かせません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

八尾市の文化住宅に借り手はつくか：駅と施設のデータ

賃貸の借り手が見込めるかは、まず駅の力で決まります。八尾市では久宝寺駅の乗降客数が1日33,894人で最大、1万人以上の駅が7駅あります。

通勤・通学の利用が多い駅がある地域です。駅から徒歩10分程度までの文化住宅なら、家賃を抑えれば借り手が見込めます。駅から遠い場合は、土地としての評価が中心になります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など2府内67エリア中18位（大学＋病院）
• 病院18診療所 66
• スーパー59コンビニ 94

大学などが2か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が18か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが59店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

八尾市の浸水想定と液状化のしやすさ

洪水で浸水が想定されるのは面積の40.7%です。地域の中でも低い土地と高い土地で差があるため、物件の場所ごとにハザードマップを確認します。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は70.9%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が8.6%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

八尾市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ中河内のエリアと比べると、八尾市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。中河内全体（99件）の価格の中央値は2,100万円、土地の坪単価は28.5万円/坪です。

東大阪市柏原市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

八尾市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

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• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
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よくあるご質問