柏原市の文化住宅は解体せずに売れます

データで見る柏原市の文化住宅の売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリには、柏原市の2016年1月〜2026年3月、建築1985年以前の木造の共同住宅（文化住宅や木造アパートにあたるもの）の取引が13件登録されています。

中央値（真ん中の価格）は1,700万円、よくある価格帯（真ん中の半数）は1,200万円から3,250万円です。土地面積の中央値は360㎡（約109坪）、延床面積の中央値は250㎡でした。

土地に対する延床の比率は0.7倍と小さめです。庭や通路、駐車スペースを持つ建物も含まれ、土地としての使い道が価格に反映されやすくなります。土地の坪単価の中央値19.9万円/坪は、府内全体（36.5万円/坪）の約0.5倍です。

• 取引件数（2016年1月〜2026年3月）13件府内67エリア中28位
• 価格の中央値1,700万円最安 500万円／最高 1億円
• 土地の坪単価（中央値）19.9万円/坪60,300円/㎡
• 延床1㎡あたりの価格（中央値）56,500円/㎡延床の中央値 250㎡

建築年代別の取引

建築年で分けると、1971〜1980年の建物が7件で最多です。築50年を超える建物でも、土地と合わせて取引されています。

年ごとの取引件数

取引が最も多かったのは2022年（4件）です。年ごとの件数は少なく、価格の中央値は1件ごとの事情で大きく動くため、件数の推移として見てください。

• 2016年1件
• 2017年1件
• 2018年2件
• 2019年0件
• 2020年0件
• 2021年3件（中央値1,100万円）
• 2022年4件（中央値3,600万円）
• 2023年0件
• 2024年2件

件数が3件未満の年は価格を表示していません。

町名別の取引

取引が2件以上あった町名です。法善寺が3件で最も多く、この町には文化住宅がまとまって残っていると考えられます。

狭い道路に面した取引

前面道路の幅がわかる12件のうち、幅4m未満の道路に面した取引は2件（17%）でした。幅4m未満の道路沿いは、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、建てられる床面積が減ることがあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計

柏原市で実際に取引された古い木造の共同住宅

国土交通省が公表している取引価格の情報から、柏原市で取引された建築1985年以前の木造の共同住宅を新しい順に6件並べました。

築50年を超える建物でも、土地と合わせて実際に値段がついています。金額は取引の当事者へのアンケートをもとに国が公表したもので、建物の状態や入居者の有無は書かれていません。

事例の所在は大県・玉手町・本郷・法善寺です。

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出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（建築1985年以前・木造・用途に共同住宅を含む取引）を当社が整理。国土交通省の公表データです。当社の取扱い実績ではありません。所在は町名まで、価格は国が丸めて公表した値です。

柏原市で賃貸の空室はどれくらいあるか

柏原市の賃貸用の空き家は5,150戸（2023年の住宅・土地統計調査）。住宅の総数に対しては13.1%で、割合の高さは府内6位です。

柏原市は賃貸用の空き家の割合が府内でも高い地域です。入居者を募集しても競合が多く、古い文化住宅は家賃を下げないと埋まりにくいのが実情です。買主も空室が続く前提で価格を考えるため、収益より土地の値段が基準になりやすくなります。

共同住宅は住まいの33.2%にとどまり（府内67エリア中56位）、戸建てが中心の地域です。賃貸の需要は駅の近くや幹線道路沿いに集まりやすくなります。

• 賃貸用の空き家5,150戸府内67エリア中36位
• 住宅総数に対する割合13.1%府内67エリア中6位
• 住まいに占める共同住宅の割合33.2%府内67エリア中56位
• 空き家率（すべての空き家）20.8%府内67エリア中3位

中河内の中での比較（賃貸用の空き家の割合）

• ★柏原市13.1%
• 東大阪市10.6%
• 八尾市8.7%

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

柏原市の文化住宅は誰が買うのか

文化住宅の価格は、主に2つの見方で決まります。1つは家賃収入から逆算する「収益」の見方、もう1つは「土地の値段から解体費や立ち退きの費用・期間を差し引く」見方です。古い文化住宅は家賃が安く空室も多いため、実際には後者で決まることが多くなります。

取引価格の中央値は、公示地価から単純に出した土地の目安の約52%です。古い建物の解体費や、狭い道路・入居者の存在などが差し引かれた結果と考えられます。

なお、エリア内の住宅地の公示地価（中央値）は2016年から2026年までに-7%変化しています。

解体費は、アスベストの有無、重機が入れる道かどうか、残っている家財の量で上下します。上の数字は一般的な目安で、実際は見積もりで確認します。

当社は自ら買主として、入居者付きのまま買い取ります。入居者の方との賃貸借は当社がそのまま引き継ぐため、売主様が立ち退きの交渉をする必要はありません（当社が売主様の代わりに交渉することもしません）。

出典：公示地価：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ）。土地の目安は単純な掛け算による参考値で、査定額ではありません。

柏原市に残る1980年以前の住宅

柏原市の住宅のうち、1980年以前に建てられたものは22.6%（府内32位）です。内訳は1970年以前が2,140戸、1971〜1980年が4,600戸です。

いわゆる「旧耐震」は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物を指します（完成した日ではありません）。昭和30〜40年代に建てられた文化住宅の多くがこれにあたります。

柏原市の文化住宅の取引13件のうち、13件が1980年以前の建物でした。旧耐震の建物でも、土地と合わせて普通に売買されています。

柏原市の補助制度（確認が必要です）

柏原市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修や、空き家・老朽建物の除却に補助を設けている場合があります。共同住宅が対象になるか、補助の金額はいくらかは年度ごとに変わるため、当サイトでは金額を記載していません。柏原市の建築・住宅の担当窓口で要確認です。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）（建築時期別の住宅数）

駅と大学・病院から見る柏原市の借り手の多さ

エリア内の9駅を乗降客数の順に並べると、トップは柏原駅（1日あたり25,791人）。1万人を超える駅は2駅です。

中規模の駅が中心の地域です。賃貸需要は駅の近くに限られやすく、駅から離れた文化住宅は空室が埋まりにくい傾向があります。

出典：国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」2023年の値。1日あたりの乗降客数で、複数の事業者が乗り入れる駅は合算。

大学・病院・買い物施設の数

• 大学・短大など6府内67エリア中36位（大学＋病院）
• 病院5診療所 12
• スーパー16コンビニ 20

大学などが6か所あり、学生の単身向けの需要が見込めます。病院が5か所と多く、医療・介護で働く人の住まいの需要もあります。スーパーが16店あり、車を持たない高齢の入居者にも暮らしやすい環境です。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）に登録された施設を当社集計。登録の状況により実際の数と異なることがあります。

柏原市で文化住宅を建て替えるときの規制

柏原市で最も広い用途地域は用途地域の指定なし（面積の63.1%）で、次いで第２種中高層住居専用地域（10.0%）です。住居系が合計26.4%、商業系が1.2%、工業系が9.2%を占めます。

用途地域の指定がない区域が面積の63.1%を占めます。こうした区域の多くは市街化調整区域などで、建替えや新築に許可が必要になったり、建てられる建物が限られたりすることがあります。物件ごとに役所での確認が欠かせません。

工業専用地域では住宅を新しく建てることができません。該当する場所の文化住宅は、建替えではなく土地の別の使い道で評価されます。

防火地域・準防火地域は面積の36.8%（防火0.1%、準防火36.7%）です。場所によって規制が違うため、物件ごとに確認が必要です。

建築費が上がる地域では、建替えを前提にする買主は、その分を土地の価格から差し引いて考えます。文化住宅の買取価格に防火規制が関係するのはこのためです。

道路の条件

住宅・土地統計調査（2023年）では、柏原市の住宅のうち、幅2m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅が13.0%（府内1位）でした。こうした敷地は建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えできない可能性があります。

共同住宅は、戸建てより接道の条件が厳しくなる場合があります（大阪府建築基準法施行条例など）。建替えできるかどうかの確認は、査定の中で当社が役所に出向いて行います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（用途地域・防火地域・準防火地域）をエリア内の格子点で当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

柏原市のハザード（浸水・液状化）

洪水の浸水想定は面積の18.0%と限られ、水害の面では比較的安心できる地域です。

液状化しやすい（ややしやすいを含む）地盤は14.8%です。

土砂災害の警戒区域などにかかる範囲が6.8%あり、該当する敷地では建替えに制限がかかることがあります。

ハザードの情報は、重要事項説明で買主に説明されます。リスクがある場所でも買取はできますが、価格を考えるうえでの材料になります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（洪水・高潮・津波の浸水想定、土砂災害警戒区域、液状化の傾向）、国土地理院（標高）をエリア内の格子点で当社集計

柏原市の近隣エリアの文化住宅データ

同じ中河内のエリアと比べると、柏原市の位置づけがわかります。件数が3件未満のエリアは価格を表示していません。中河内全体（99件）の価格の中央値は2,100万円、土地の坪単価は28.5万円/坪です。

東大阪市八尾市

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづき、価格は丸めて公表。当社の取扱い実績ではありません。2016年1月〜2026年3月、宅地(土地と建物)のうち用途に共同住宅を含む木造・建築1985年以前。調停・競売等、関係者間取引、隣地の購入を除く。建築年の記載がない取引は築年を確認できないため件数・価格の集計から除き、件数だけを別に示しています）を当社集計／総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年）を当社集計。府内順位は大阪市24区・堺市7区・その他36市町村の計67エリアでの順位（住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません）

柏原市の文化住宅を売る前に読みたいガイド

このエリアのデータから、特に関係の深いテーマを選びました。

• 老朽化・雨漏り・旧耐震の文化住宅そのまま売れるか、補助制度の調べ方
• 空室だらけ・家賃が安い文化住宅の売り方募集を続けるか、止めるか。空室の管理
• 解体してから売るか、そのまま売るか解体費・固定資産税・補助金の順番

よくあるご質問